**OPEN HOUSE 5.9.2025** - Einfamilienhaus mit Ausbau-Potenzial, >1.700 m² Grundstück

NATURIDYLL VOR DEN TOREN WIENS
OPEN HOUSE mit Einzelbesichtigungen am Freitag, 5. September 2025 ab 15 Uhr
Ihren Besichtigungstermin buchen Sie ONLINE unter diesem LINK: https://www.remax.at/de/im/sophie-cogorno-p290262/1662-3066

WICHTIGSTES IM ÜBERBLICK
Grundstück:
•Fläche: ca. 1.728 m², leichte Hanglage, mit Ausrichtung: Nordost/Südwest abfallend, unverbaubarem Grünblick
•Widmung Grundstück: “Glf”-Land und Forstwirtschaft
•Widmung Gebäude & Nebengebäude: "Geb" = Grünland – erhaltenswerte Gebäude

Bestandsobjekt:
•Solider Massivbau von 1939, 1976 erweitert, teiweise unterkellert
•Wohnfläche: ca. 64 m² (2 Zimmer, Wohnküche, Bad, WC, Eingangsbereich/angebauter Windfang)
•Ausbaupotential auf bis zu 150 m² Bruttogeschoßfläche (lt. Bauordnung 2019 der Gemeinde St. Andrä-Wördern)
•Betonierte Terrasse: ca. 40 m²
•Keller: ca. 10 m²
•Heizung: Holzöfen; Warmwasserboiler
•Fenster: 2-fach verglaste Holzfenster
•Anschlüsse: Wasser, Senkgrube, Strom, Telefon, Satellit
•Nebengebäude: ca. 10 m² Geräteschuppen, Massivbau
•Quartalsweise Vorschreibung der Gemeinde: ca. 134 Euro

Nutzungsmöglichkeiten: Weiterhin bewohnbar, vermietbar, ausbaubar

Alle Angaben beruhen auf Informationen der Eigentümer und/oder Dritter und sind daher ohne Gewähr.

BESCHREIBUNG:
Ein romantischer Privatweg führt direkt zu diesem besonderen Grundstück, das sich malerisch auf der rechten Seite des Weges befindet. Ein großzügiges Einfahrtstor ermöglicht die bequeme Zufahrt direkt zum Haus, während ein separater Seiteneingang zusätzlichen Zugang zum Grundstück bietet. Das weitläufige Gartenparadies ist ein wahrer Traum – perfekt geeignet für ein idyllisches Leben im Grünen oder als erholsame Freizeitoase.
Von der vorgelagerten Terrasse führt eine kleine Stiege direkt ins Erdgeschoss des Wohnhauses. Bereits der nachträglich geschaffene Windfang erweist sich als durchdachte Erweiterung – er bietet nicht nur großzügigen Stauraum dank praktischer Einbaukästen, sondern ist aktuell auch als freundlicher Eingangsbereich mit Sitzgelegenheit gestaltet.
Von hier gelangt man in den kompakten Vorraum, der den Zugang zu den zentralen Wohnbereichen ermöglicht: Links öffnet sich das behagliche Wohnzimmer, das mit gemütlichen Bauernmöbeln und einem Holzofen ausgestattet ist, der in den kühleren Monaten für wohlige Wärme sorgt. Geradeaus befindet sich das Badezimmer mit Badewanne und Waschmaschine – funktional und zugleich gemütlich. Rechterhand betritt man die helle, geräumige Wohnküche mit Sitzecke und zusätzlichem Gästebett – ideal für Besucher oder flexible Nutzung. An die Küche schließen sich das großzügige Schlafzimmer, in dem sogar Platz für einen Schreibtisch ist, sowie links eine separate Toilette und rechts ein praktischer Abstellraum an.
Alle drei Haupträume – Wohnzimmer, Wohnküche und Schlafzimmer – überzeugen durch große Fensterfronten, die nicht nur reichlich Tageslicht hereinlassen, sondern auch von jedem Blickwinkel aus einen traumhaften Ausblick in das herrliche Gartenparadies bieten.

Die aktuelle Wohnfläche des Wohnhauses beträgt ca. 64 m², eine Erweiterung auf bis zu 150 m² Bruttofläche ist möglich. Dank flexibler Grundrissgestaltung können künftige Eigentümer die Raumaufteilung ganz nach ihren individuellen Vorstellungen anpassen.

Neben dem Hauptgebäude befindet sich ein weiteres, massiv gebautes ca. 10 m² großes Nebengebäude , das bisher als Geräteschuppen und ebenerdiger Lagerraum genutzt wurde. Diese zusätzliche Fläche bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten – ob als Werkstatt, Atelier, Hobbyraum oder einfach als praktischer Stauraum.

Nutzen Sie diese Chance! Das Haus ist sofort bewohnbar und voll funktionsfähig, ideal als ganzjähriger Wohnsitz oder Feriendomizil. Alternativ können Sie es nach Ihren Vorstellungen adaptieren oder erweitern und den Charme des Altbestands mit modernster Wohnqualität verbinden.

LAGE UND UMFELD:
Kirchbach, ein charmantenr Ortsteil der Marktgemeinde St. Andrä-Wördern im Bezirk Tulln, Niederösterreich. Die Liegenschaft liegt rund 10km südlich des Ortszentrums der Gemeinde St. Andrä-Wödern im Ortsteil Unterkirchbach, in normaler Wohnlage.
Das Grundstück liegt am südöstlichen Rand des Tullnerfeldes – umgeben vom Naturpark Eichenhain, einem der schönsten Wienerwaldgebiete mit Höhenlagen bis ca. 495 m. Direkt vor der Haustür: die Hagenbachklamm mit markierten Wanderwegen, bizarren Sandsteinhängen und einer Greifvogelstation in Unterkirchbach.
Hier genießen Sie absolute Ruhe, Naturverbundenheit und gleichzeitig eine perfekte Anbindung: In nur ca. 12 Minuten erreichen Sie die Wiener Stadtgrenze (17. Bezirk). Ideal für Pendler, Stadtmenschen mit Natursehnsucht oder visionäre Projektentwickler.

FINANZIERUNG:
In Kooperation mit unseren Finanzierungspartnern bieten wir Ihnen attraktive Konditionen zur Immobilienfinanzierung.

WEITERE INFOS UND BESICHTIGUNGEN: Kontaktieren Sie mich gerne bei Fragen! Ihren Besichtigungstermin buchen Sie ONLINE oder direkt bei mir!