Exklusive Architektenvilla in Besthanglage mit Schwimmteich und Gästehaus

Diese außergewöhnliche Architektenvilla vereint Panorama, Privatsphäre und Designqualität in einer der begehrtesten Hanglagen am Hexenberg in der Carnuntumstraße. Auf einem großzügigen, sonnigen Grundstück gelegen, bietet das Anwesen ein seltenes Gesamtpaket aus exklusiver Wohnarchitektur, hochwertiger Generalsanierung und einzigartiger Gartenlandschaft mit Schwimmteich und separatem Gästehaus.

Eine stimmige Gesamteinheit bilden die exklusive Hanglage, die besondere Lagequalität, die markante Architektur, die durchdachte Grundstücksinszenierung und das gehobene Ausstattungsniveau. Das Anwesen verbindet eindrucksvollen Fernblick, hohe Privatsphäre und ein klar strukturiertes Raumkonzept mit einer in den letzten Jahren umfassend durchgeführten Generalsanierung.

Auf rund 214 m² Wohnfläche entfaltet sich ein architektonisch prägnantes Wohnhaus mit großzügiger Raumwirkung und klarer Linienführung. Der offen gestaltete Wohn-Ess-Bereich mit überwiegend zweigeschossiger Raumhöhe (ca. 5m), Galerieebene und großflächigen Verglasungen bildet das repräsentative Zentrum des Hauses. Fließende Übergänge zu den Terrassenflächen erweitern den Wohnraum nach außen. Lichtführung, Blickachsen und Raumvolumen erzeugen ein außergewöhnlich freies und zugleich hochwertiges Wohngefühl.

Die Grundrissstruktur umfasst mehrere Schlafzimmer - eines davon mit begehbarem Kleiderschrank, Bäder, Galerie- und Arbeitsbereiche sowie zusätzliche Funktionsräume und erlaubt flexible Nutzungskonzepte — vom exklusiven Familiensitz bis zur kombinierten Wohn- und Arbeitssituation. Technisch präsentiert sich die Liegenschaft auf zeitgemäßem Niveau mit modernisierter Haustechnik, Smart-Home-Integration, kombinierter Heizlösung und hochwertiger Beschattungssteuerung.

Ein besonderes Qualitätsmerkmal ist das Außenensemble: Mehrere Terrassenebenen mit insgesamt rund 155 m² Fläche, hochwertige Natursteinbereiche und sorgfältig platzierte Aufenthaltszonen schaffen differenzierte Freiräume über den gesamten Tagesverlauf. Der großzügige Schwimmteich mit Holzdeck und Wasserfallanlage bildet das visuelle und funktionale Zentrum des Gartens. Ergänzt wird die Anlage durch Bachlauf, Feuerstelle, Natursteinwege sowie gewachsenen Baum- und Strauchbestand — eine Gartenkomposition mit hoher gestalterischer und atmosphärischer Qualität. Abgerundet werden die Außenflächen mit Anschlüssen für Whirlpool und Sauna.

Das separate Gästehaus mit eigener Ausstattung eröffnet zusätzliche Möglichkeiten für Besuch, Arbeiten, Atelier oder unabhängiges Wohnen. Ein weiteres Gartenhaus ergänzt die Nutzflächen sinnvoll.

Die erhöhte Position des Grundstücks ermöglicht eindrucksvolle Fernblicke über die Donauauen bis Richtung Wien und Bratislava. Gleichzeitig liegt das Anwesen geschützt, ruhig und weitgehend uneinsehbar. Die Kombination aus Rückzugslage und sehr guter internationaler Erreichbarkeit — Wien, Bratislava und beide Flughäfen in komfortabler Distanz — macht den Standort nachhaltig attraktiv.

Zusätzliche Standortaufwertung erfährt Hainburg durch den geplanten neuen Bildungscampus mit öffentlichem Gymnasium sowie einem FH-Standort mit biotechnologischem Schwerpunkt. Diese Entwicklung stärkt die Zukunftsqualität der Stadt und unterstreicht die langfristige Werthaltigkeit der Lage.

Diese Liegenschaft richtet sich an Käufer, die nicht nur hochwertige Fläche suchen, sondern ein durchkomponiertes Gesamtobjekt aus Architektur, Lage, Aussicht und Lebensqualität.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

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Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <1.500m
Apotheke <1.500m
Klinik <8.500m
Krankenhaus <2.500m

Kinder & Schulen
Kindergarten <1.500m
Schule <1.500m
Höhere Schule <10.000m
Universität <5.500m

Nahversorgung
Supermarkt <1.000m
Bäckerei <1.000m
Einkaufszentrum <1.000m

Sonstige
Bank <1.500m
Geldautomat <1.500m
Post <2.000m
Polizei <2.000m

Verkehr
Bus <1.000m
Bahnhof <1.000m
Straßenbahn <9.500m
Flughafen <4.500m
Autobahnanschluss <10.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Objekttyp

• Architektenvilla mit Gästehaus und Gartenanlage

Lage

• exklusive Hanglage am Hexenberg, Carnuntumstraße, Hainburg an der Donau
• Fernblick über die Donauauen bis Richtung Wien und Bratislava

Grundstück

• ca. 1.678 m² lt. Grundbuch - (Optionale Erweiterung auf ca. 3.180 m² möglich)

Wohnhaus

• Wohnfläche gesamt ca. 214 m²
• Erdgeschoss ca. 137 m²
• Obergeschoss ca. 77 m²
• Baujahr 1995
• Generalsanierung 2022–2024

Raumkonzept

• offener Wohn-Ess-Bereich mit Galerie und großer Raumhöhe
• mehrere Schlafzimmer
• mehrere Bäder mit WC
• Galerieebene
• Arbeits- / Bürobereich möglich
• Technik- und Nebenräume vorhanden

Terrassen & Außenflächen

• Terrassenflächen gesamt ca. 155 m²
• Natursteinterrasse im EG ca. 80 m²
• Holzdeck im OG ca. 59 m²
• Balkon ca. 16 m²
• mehrere Aufenthaltszonen im Garten

Gästehaus

• ca. 30 m² Wohnfläche
• Wohn-Ess-Bereich mit Küche und eigener Terrasse
• Bad mit WC
• Klimaanlagenanschluss

Außenanlage Highlights

• Schwimmteich ca. 100 m²
• Tiefe ca. 1,5-4m
• Umwälztechnik und Filteranlage vorhanden
• Wasserfallanlage mit Bachlauf (ca. 30-40m)
• Außendusche mit Warmwasseranschluss
• Natursteinwege und Terrassen
• Anschlüsse für Whirlpool und Sauna
• Feuerstelle
• Gewachsener Baum- und Strauchbestand
• Bewässerungsanlage im gesamten Garten

Ausstattung & Technik

• Smart-Home-System (KNX)
• Alarmanlage mit Videoüberwachung
• Gaszentralheizung
• Elektro-Fußbodenheizung (Zusatz)
• Kachelofen mit Sichtfenster
• großflächige Fenster mit Beschattung

Parken & Zufahrt

• Garage vorhanden
• direkte Zufahrt bis zum Wohngebäude möglich

Ausrichtung & Qualität

• sonnige Hanglage mit nahezu ganztägiger Sonne
• weitgehend uneinsehbar
• kein Durchgangsverkehr

Standortentwicklung

• geplanter Bildungscampus Hainburg
• öffentliches Gymnasium in Planung
• FH-Standort mit biotechnologischem Schwerpunkt geplant

Sanierungsinhalt in den Jahren 2022-2024

• gesamte Haustechnik modernisiert inklusive Leitungen
• Fenster rundum erneuert (3-fach Verglasung)
• Smart-Home (KNX) integriert
• Beschattungssystem erneuert
• Innenausbau modernisiert
• Außenanlagen hochwertig neu gestaltet
• Sicherheitstechnik ergänzt

rechtliche Angaben

• Eigentumsform: (schlichtes Eigentum/Alleineigentum)
• Erschließung: voll erschlossen
• Nutzungsart: Wohnen
• Widmung: Bauland/Wohngebiet
• Baubewilligungen:
  • Wohnhaus: ja inklusive Sanierung
  • Gästehaus: ja 
  • Schwimmteich und Gartenanlage: ja
  • Garage: ja

laufende Kosten

• Heizkosten monatlich: ca.€185,00
• Stromkosten monatlich: ca. €130,00
• Gemeindeabgaben jährlich: ca. €900,00
• Versicherung jährlich: ca. €900,00
• Wartung Schwimmteich jährlich: ca. €250,00