3032 Eichgraben
Die Liegenschaft vereint auf besondere Weise das Gefühl von Rückzug und Geborgenheit mit einer für diese Lage außergewöhnlich komfortablen Infrastruktur.
Eingebettet in die sanfte Hügellandschaft des Wienerwaldes genießen Sie hier eine Lebensqualität, die von Ruhe, Natur und Weitblick geprägt ist – und dennoch alle Annehmlichkeiten des täglichen Lebens in greifbarer Nähe hält.
Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte, Bäckereien und Apotheken, befinden sich in einem Umkreis von rund 2 km. Kindergärten und Volksschule sind ebenfalls in wenigen Minuten erreichbar, während weiterführende Schulen in den nahegelegenen Orten Neulengbach und Pressbaum in etwa 5 bis 10 km Entfernung zur Verfügung stehen.
Die medizinische Infrastruktur ist durch Allgemeinmediziner, Fachärzte und Apotheken in der näheren Umgebung bestens abgedeckt und wird durch zusätzliche Angebote im Umland sinnvoll ergänzt.
Ein besonderer Vorteil dieser Lage ist die ausgezeichnete Erreichbarkeit:
Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach bietet eine direkte Anbindung an die Westbahnstrecke mit komfortabler Verbindung nach Wien und St. Pölten. Gleichzeitig ermöglichen die nahegelegene A1 sowie die A21 eine schnelle Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz.
Was diesen Standort jedoch wirklich einzigartig macht, ist das unmittelbare Umfeld:
Weitläufige Wälder, sanfte Hügel und zahlreiche Spazier- und Wanderwege beginnen praktisch vor der Haustüre und schaffen einen Lebensraum, der Erholung, Bewegung und Inspiration auf höchstem Niveau verbindet.
Eingebettet in die sanfte Hügellandschaft des Wienerwaldes genießen Sie hier eine Lebensqualität, die von Ruhe, Natur und Weitblick geprägt ist – und dennoch alle Annehmlichkeiten des täglichen Lebens in greifbarer Nähe hält.
Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte, Bäckereien und Apotheken, befinden sich in einem Umkreis von rund 2 km. Kindergärten und Volksschule sind ebenfalls in wenigen Minuten erreichbar, während weiterführende Schulen in den nahegelegenen Orten Neulengbach und Pressbaum in etwa 5 bis 10 km Entfernung zur Verfügung stehen.
Die medizinische Infrastruktur ist durch Allgemeinmediziner, Fachärzte und Apotheken in der näheren Umgebung bestens abgedeckt und wird durch zusätzliche Angebote im Umland sinnvoll ergänzt.
Ein besonderer Vorteil dieser Lage ist die ausgezeichnete Erreichbarkeit:
Der Bahnhof Eichgraben-Altlengbach bietet eine direkte Anbindung an die Westbahnstrecke mit komfortabler Verbindung nach Wien und St. Pölten. Gleichzeitig ermöglichen die nahegelegene A1 sowie die A21 eine schnelle Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz.
Was diesen Standort jedoch wirklich einzigartig macht, ist das unmittelbare Umfeld:
Weitläufige Wälder, sanfte Hügel und zahlreiche Spazier- und Wanderwege beginnen praktisch vor der Haustüre und schaffen einen Lebensraum, der Erholung, Bewegung und Inspiration auf höchstem Niveau verbindet.
Einmalige Kosten
Kaufpreis1.448.000 €
Kaufpreis pro m²6.286,09 €
Kalkuliert von ImmoScout24
Provision inkl. USt.: 3 % des Kaufpreises zzgl. gesetzl. USt
Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. gesetzl. USt
Laufende Kosten
Monatliche Kosten96,22 €
Betriebskosten87,47 €
USt. Betriebskosten8,75 €
Merkmale
Verfügbar ab nach Vereinbarung
Villa
Baujahr 1897, Vollständig renoviert, Unterkellert, letzte Modernisierung 2010 bis 2013, Parkett, Fliesen, Insgesamt 3 Etagen
Wohnfläche 230,35 m²
Nutzfläche 349,15 m², Grundstücksfläche 13.170 m², Gartenfläche 5.609 m²
2 Terrassen
Garten, Terrasse, Wintergarten
7 Zimmer
Kellerfläche 49,4 m², 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, 2 Toiletten, Gäste WC
Parkplatz
Photovoltaik Anlage
Ausstattung
Fernblick, Einbauküche, Badewanne, Dusche, Fenster, Kamin, Garten
Die Grundstückswidmung der Liegenschaft ist "erhaltenswertes Gebäude im Grünland - Geb". Dies bedeutet, dass im Falles eines Abbruchs des Gebäudes auf dieser Liegenschaft kein neues Gebäude mehr errichtet werden darf. Weiters gibt es eine Beschränkung bei der Erweiterung des bestehenden Gebäudes, diese ist nur in untergeordnetem Verhältnis möglich. Aufgrund dieser Widmung ist für die grundbücherliche Übertragung der Liegenschaft an den neuen Eigentümer eine grundkehrliche Bewilligung notwendig. Für weitere Informationen, stehe ich gerne zur Verfügung.
Grundstücksfläche: ca. 13.170 m2
Gartenfläche: 5.609 m2
Waldfläche: 7.425 m2
Wohnnutzfläche: 230,25 m2
Anzahl Zimmer: 7
Anzahl Badezimmer: 3
Anzahl Terrassen: 2
2 Garagen mit 3 Stellplätzen
zusätzliche Abstellplätze auf dem Grundstück
Die Generalsanierung inklusive thermische Sanierung erfolgte 2010 bis 2013. 2018 bis 2020 erfolgte der Zubau zum Haupthaus. Das Haus wurde von Beginn an sehr gut gepflegt und instand gehalten und befindet sich daher in sehr gutem Zustand.
Die Räume sind großteils mit Fliesen und teilweise mit Parkett ausgestattet.
Das Anwesen wird mit einer Luft-Wärme-Pumpe in Form einer Fußbodenheizung beheizt.
Es verfügt weiters über eine Photovoltaik Anlage (Nennleistung gesamt 20,64 kWp), die im Jahr 2025 ca. 13.000 kWh Strom erzeugt hat.
Der Energieausweis ist bis [01.03.2036] gültig. Endenergiebedarf (EEB): [43,9 kWh/m²a]
Das Objekt verfügt über eine eigene Abwasserbeseitigungsanlage , in Form einer Pflanzenkläranlage und ist daher nicht an den öffentlichen Kanal angebunden.
Weiters gibt es auf dem Grundstück einen Brunnen mit einem Fassungsvermögen von 4.000 Litern, der für die Gartenbewässserung genutzt wird. Wenn gewünscht, ist eine Anbindung an den öffentlichen Kanal möglich.
Die Liegenschaft verfügt über ein eigenes Zufahrtstor.
Grundstücksfläche: ca. 13.170 m2
Gartenfläche: 5.609 m2
Waldfläche: 7.425 m2
Wohnnutzfläche: 230,25 m2
Anzahl Zimmer: 7
Anzahl Badezimmer: 3
Anzahl Terrassen: 2
2 Garagen mit 3 Stellplätzen
zusätzliche Abstellplätze auf dem Grundstück
Die Generalsanierung inklusive thermische Sanierung erfolgte 2010 bis 2013. 2018 bis 2020 erfolgte der Zubau zum Haupthaus. Das Haus wurde von Beginn an sehr gut gepflegt und instand gehalten und befindet sich daher in sehr gutem Zustand.
Die Räume sind großteils mit Fliesen und teilweise mit Parkett ausgestattet.
Das Anwesen wird mit einer Luft-Wärme-Pumpe in Form einer Fußbodenheizung beheizt.
Es verfügt weiters über eine Photovoltaik Anlage (Nennleistung gesamt 20,64 kWp), die im Jahr 2025 ca. 13.000 kWh Strom erzeugt hat.
Der Energieausweis ist bis [01.03.2036] gültig. Endenergiebedarf (EEB): [43,9 kWh/m²a]
Das Objekt verfügt über eine eigene Abwasserbeseitigungsanlage , in Form einer Pflanzenkläranlage und ist daher nicht an den öffentlichen Kanal angebunden.
Weiters gibt es auf dem Grundstück einen Brunnen mit einem Fassungsvermögen von 4.000 Litern, der für die Gartenbewässserung genutzt wird. Wenn gewünscht, ist eine Anbindung an den öffentlichen Kanal möglich.
Die Liegenschaft verfügt über ein eigenes Zufahrtstor.
Heizung
Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe
Heizwärmebedarf (HWB)
72.90 kWh/(m²a)
C
Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
0.91
B
Beschreibung
Hallo liebe Interessentin, lieber Interessent,
wir kennen uns noch nicht! Darf ich mich vorstellen?
Ich bin ein ganz besonderes Anwesen – eingebettet in eine großzügige Liegenschaft mit rund 13.000 m² Grundstücksfläche, umgeben von Natur, Ruhe und viel Privatsphäre.
Mit viel Liebe und Gespür für Details wurde ich von meinen Eigentümern in den letzten Jahren aufwendig saniert und stilvoll gestaltet. Mein Charakter vereint heute das Beste aus zwei Welten: den Charme eines gewachsenen Hauses und den Komfort modernen Wohnens.
Ein besonderes Highlight ist mein Zubau aus dem Jahr 2018, der mein Raumangebot erweitert und mir zusätzliche Großzügigkeit verleiht.
Mein Innenleben – durchdacht, großzügig und einladend
Schon beim Eintreten spürt man: Hier wurde mit Herz gestaltet.
Mein Erdgeschoß gliedert sich in mehrere gut proportionierte Bereiche:
ein großzügiges Wohnzimmer, das zum Verweilen und Genießen einlädt
eine separate Küche mit direkter Verbindung zum Wohnbereich und zur angeschlossenen Terrasse
ein praktisches, großzügiges Vorzimmer als zentraler Verteiler
ein Arbeits- oder Gästezimmer mit separatem Gästebad sowie Toilette
Die Verbindung zwischen Haupthaus und Zubau wurde als großzügiger, lichtdurchfluteter Übergangsbereich konzipiert. Dieser schafft nicht nur einen zusätzlichen Zugang zur Terrasse, sondern eröffnet zugleich den wunderbaren Blick auf das weitläufige Grundstück sowie den gegenüberliegenden Hügel. Ein idealer Platz für einen ruhigen Café oder zum Buch lesen.
Der Zubau beheimatet zwei weitere Räume sowie ein weiteres separates Bad.
Meine klare Struktur ermöglicht sowohl klassisches Familienwohnen als auch Arbeiten von zu Hause oder eine Mehrgenerationen-Nutzung.
Mein Außenbereich – Raum für Visionen
Mein wahres Alleinstellungsmerkmal ist jedoch mein Grundstück: ca. 13.000 m² – eine echte Rarität
Hier eröffnen sich Ihnen unzählige Möglichkeiten:
großzügige Gartenlandschaften
Rückzugsorte in absoluter Ruhe
Tierhaltung oder Hobbyflächen
oder einfach: Raum zum Durchatmen
Dieses Maß an Fläche bietet Ihnen Freiheit, wie man sie heute kaum noch findet.
Mein Charakter – hochwertig & liebevoll gepflegt
Ich wurde von meinen Eigentümern mit viel Hingabe gestaltet und gepflegt. Das spürt man in jedem Detail:
geschmackvolle Einrichtung
durchdachte Raumaufteilung
laufend instand gehalten und modernisiert
ein harmonisches Zusammenspiel aus Altbestand und Zubau
Ich bin kein Haus „von der Stange“ – ich bin ein Zuhause mit Persönlichkeit.
Ich bin mehr als nur eine Immobilie.
Ich bin ein Ort für Menschen, die das Besondere suchen.
Ein Anwesen mit Großzügigkeit, Ruhe und Potential.
Ein Zuhause, das Geschichten erzählt – und neue entstehen lässt.
Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, freue ich mich darauf, Sie bald persönlich kennenzulernen. Frau Olbrich steht Ihnen für Besichtigungstermine gerne zur Verfügung.
IHRE CHARLOTTE
Nebenkosten:
3,5% des Kaufpreises Grunderwerbssteuer
1,1% des Kaufpreises Eintragungsgebühr
3,0% des Kaufpreises Provision zuzügl. gesetzl. USt
Vertragserrichtungsgebühr: nach Vereinbarung mit dem durchführenden Notar
Vereinbarung:
Ich freue mich auf Ihre Anfrage. Aufgrund der geltenden gesetzlichen Bestimmungen kann ich Ihre Anfrage zur Objektadresse erst dann beantworten, wenn Sie bestätigt haben, dass Sie ein vorzeitiges Tätigwerden meinerseits wünschen und Sie über Ihre Rücktrittsrechte aufgeklärt wurden.
Gleiches gilt auch für die Vereinbarung von Besichtigungsterminen sowie für die Übermittlung von Unterlagen zur Liegenschaft. Ich bitte Sie daher bei Ihrer Anfrage Ihren vollständigen Namen, Adresse, Telefonnummer und Emailadresse anzugeben. Ich bedanke mich für Ihre Kooperation und Unterstützung!
Haftungsausschluss:
Informationen, Auskünfte sowie sämtliche Daten, die Sie im Ihnen vorliegenden Angebot erhalten, wurden vom Eigentümer der Immobilie zur Verfügung gestellt. Weiters wurden Daten von Dritten (wie beispielsweise Behörden, Sachverständige, etc.) eingeholt. Ich gebe die Daten lediglich weiter. Eine Haftung für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird daher ausgeschlossen.
Abschließend halte ich fest, dass ich als Doppelmaklerin tätig bin.
Es wird auf das Naheverhältnis zwischen dem Verkäufer und uns, als Makler, hingewiesen.
wir kennen uns noch nicht! Darf ich mich vorstellen?
Ich bin ein ganz besonderes Anwesen – eingebettet in eine großzügige Liegenschaft mit rund 13.000 m² Grundstücksfläche, umgeben von Natur, Ruhe und viel Privatsphäre.
Mit viel Liebe und Gespür für Details wurde ich von meinen Eigentümern in den letzten Jahren aufwendig saniert und stilvoll gestaltet. Mein Charakter vereint heute das Beste aus zwei Welten: den Charme eines gewachsenen Hauses und den Komfort modernen Wohnens.
Ein besonderes Highlight ist mein Zubau aus dem Jahr 2018, der mein Raumangebot erweitert und mir zusätzliche Großzügigkeit verleiht.
Mein Innenleben – durchdacht, großzügig und einladend
Schon beim Eintreten spürt man: Hier wurde mit Herz gestaltet.
Mein Erdgeschoß gliedert sich in mehrere gut proportionierte Bereiche:
ein großzügiges Wohnzimmer, das zum Verweilen und Genießen einlädt
eine separate Küche mit direkter Verbindung zum Wohnbereich und zur angeschlossenen Terrasse
ein praktisches, großzügiges Vorzimmer als zentraler Verteiler
ein Arbeits- oder Gästezimmer mit separatem Gästebad sowie Toilette
Die Verbindung zwischen Haupthaus und Zubau wurde als großzügiger, lichtdurchfluteter Übergangsbereich konzipiert. Dieser schafft nicht nur einen zusätzlichen Zugang zur Terrasse, sondern eröffnet zugleich den wunderbaren Blick auf das weitläufige Grundstück sowie den gegenüberliegenden Hügel. Ein idealer Platz für einen ruhigen Café oder zum Buch lesen.
Der Zubau beheimatet zwei weitere Räume sowie ein weiteres separates Bad.
Meine klare Struktur ermöglicht sowohl klassisches Familienwohnen als auch Arbeiten von zu Hause oder eine Mehrgenerationen-Nutzung.
Mein Außenbereich – Raum für Visionen
Mein wahres Alleinstellungsmerkmal ist jedoch mein Grundstück: ca. 13.000 m² – eine echte Rarität
Hier eröffnen sich Ihnen unzählige Möglichkeiten:
großzügige Gartenlandschaften
Rückzugsorte in absoluter Ruhe
Tierhaltung oder Hobbyflächen
oder einfach: Raum zum Durchatmen
Dieses Maß an Fläche bietet Ihnen Freiheit, wie man sie heute kaum noch findet.
Mein Charakter – hochwertig & liebevoll gepflegt
Ich wurde von meinen Eigentümern mit viel Hingabe gestaltet und gepflegt. Das spürt man in jedem Detail:
geschmackvolle Einrichtung
durchdachte Raumaufteilung
laufend instand gehalten und modernisiert
ein harmonisches Zusammenspiel aus Altbestand und Zubau
Ich bin kein Haus „von der Stange“ – ich bin ein Zuhause mit Persönlichkeit.
Ich bin mehr als nur eine Immobilie.
Ich bin ein Ort für Menschen, die das Besondere suchen.
Ein Anwesen mit Großzügigkeit, Ruhe und Potential.
Ein Zuhause, das Geschichten erzählt – und neue entstehen lässt.
Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, freue ich mich darauf, Sie bald persönlich kennenzulernen. Frau Olbrich steht Ihnen für Besichtigungstermine gerne zur Verfügung.
IHRE CHARLOTTE
Nebenkosten:
3,5% des Kaufpreises Grunderwerbssteuer
1,1% des Kaufpreises Eintragungsgebühr
3,0% des Kaufpreises Provision zuzügl. gesetzl. USt
Vertragserrichtungsgebühr: nach Vereinbarung mit dem durchführenden Notar
Vereinbarung:
Ich freue mich auf Ihre Anfrage. Aufgrund der geltenden gesetzlichen Bestimmungen kann ich Ihre Anfrage zur Objektadresse erst dann beantworten, wenn Sie bestätigt haben, dass Sie ein vorzeitiges Tätigwerden meinerseits wünschen und Sie über Ihre Rücktrittsrechte aufgeklärt wurden.
Gleiches gilt auch für die Vereinbarung von Besichtigungsterminen sowie für die Übermittlung von Unterlagen zur Liegenschaft. Ich bitte Sie daher bei Ihrer Anfrage Ihren vollständigen Namen, Adresse, Telefonnummer und Emailadresse anzugeben. Ich bedanke mich für Ihre Kooperation und Unterstützung!
Haftungsausschluss:
Informationen, Auskünfte sowie sämtliche Daten, die Sie im Ihnen vorliegenden Angebot erhalten, wurden vom Eigentümer der Immobilie zur Verfügung gestellt. Weiters wurden Daten von Dritten (wie beispielsweise Behörden, Sachverständige, etc.) eingeholt. Ich gebe die Daten lediglich weiter. Eine Haftung für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird daher ausgeschlossen.
Abschließend halte ich fest, dass ich als Doppelmaklerin tätig bin.
Es wird auf das Naheverhältnis zwischen dem Verkäufer und uns, als Makler, hingewiesen.
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