RARITÄT - EXKLUSIVES FAMILIENDOMIZIL - TRAUMGARTEN - TOPLAGE

In einer begehrten Villenlage Klosterneuburgs, liegt dieses außergewöhnlich gepflegte Einfamilienhaus, mit großen Terrassen, inmitten eines
wunderschön angelegten Gartens.

Moderne Architektur, ein perfekt durchdachter Grundriss und die mit viel Liebe und Geschmack ausgewählte Ausstattung dieses Hauses, machen es zu einem stilvollen Zuhause.
Großzügige Fensterflächen schaffen helle, lichtdurchflutete Räume und verbinden den Innenbereich harmonisch mit den wunderschön angelegten Terrassen und Garten.

Bei der Errichtung dieser Immobilie, im Jahr 2021 wurde besonderer Wert auf langlebige Bauqualität und moderne Haustechnik gelegt.
Die massive Ziegelbauweise, in Verbindung mit einer 18 cm starken Wärmedämmung und einer effizienten Luft-Wärmepumpe, plus
3-fach Verglasung an sämtlichen Terrassentüren und Fenstern, sorgt für ein angenehmes, gesundes Raumklima und sparsamen Energieverbrauch.
Eine Klimaanlage sorgt für angenehme Temperaturen an heißen Tagen.

D I E L A G E
Die Liegenschaft befindet sich in einer besonders reizvollen Villenlage von Klosterneuburg, eingebettet zwischen den Erholungsgebieten von
Kahlenberg und Leopoldsberg nur wenige Auto Minuten von der Stadt-grenze Wien, Döbling entfernt.

R A U M A U F T E I L U N G

Das Haus erstreckt sich über 3 Etagen und einem trockenen Unterge-schoss/ Keller mit eigenem Eingang:

1. ETAGE
• lichtdurchfluteter Vorraum - ca. 12,83qm - mit Garderobe & Schuhkasten
• Entree - ca. 6,86qm
• sehr großzügiger Wohnbereich - ca. 53,63qm - mit offenem Kamin und Ausgang auf eine sehr weitläufige Sonnenterrasse - ca. 21,18qm - mit Blick ins Grüne und
Stiegenabgang in den schönen, ebenen Garten
• traumhafte Luxusküche mit Kochinsel und Ausgang auf die Terrasse
• Gäste-WC mit Handwaschbecken und Fenster
• Stiegenabgang ins Untergeschoss
• Stiegenaufgang in die

2. ETAGE
• Vorraum, von dem aus sämtliche Räume separat begehbar sind
• 2 große, jeweils - ca.17qm große, wunderschöne, sonnige Zimmer mit jeweils "Französischen Balkonen"
• 2 weitere schöne Zimmer - jeweils - ca. 10qm
• Badezimmer mit Doppelwaschtisch, walk-in-Dusche und WC
• separates WC mit Handwaschbecken und Fenster
• Stiegenaufgang in das

DACHGESCHOSS
"Loftartiges" Raumkonzept - ca. 46,21qm - mit charmanter Giebeldach-konstruktion - zur Zeit als Schlafzimmer Suite der Eltern genutzt
• westseitig orientierte Terrasse - ca. 14,71qm - mit Grünblick
• Garderobe
• wunderschönes Badezimmer - ca.9,56qm - mit Waschtisch, Wanne, walk-in-Dusche und WC und einen fantastischen PanoramablickUNTERGESCHOSS - teilunterkellert
• separater Eingangsbereich
• Sauna & WC
• Haustechnik/Heizung

KELLER
Ein großer - ca. 18qm - unter der Terrasse gelegener und vom Garten begehbarer, praktischer Lagerraum

GARAGE
Geräumige Garage für 1 PKW und noch viel Platz zum Abstellen von Fahrrädern, Reifen etc.

A U S S T A T T U N G

Das Haus präsentiert sich in einem äußerst gepflegten, nahezu neuwerti-gen Zustand und überzeugt durch seine klare, elegante und stilvolle Gestaltung.
Bei der Auswahl der Materialien und der handwerklichen Ausführung, wurde besonderer Wert auf Qualität und erstklassige Verarbeitung gelegt.
Das harmonische Gesamtkonzept verbindet exklusiven Wohnkomfort mit modernem Design und schafft so ein schönes ZUHAUSE.

• Klimaanlage - Splitgeräte
• Luftwärmepumpe - VIESSMANN
• Fußbodenheizung - im Untergeschoß Radiatoren
• Alarmanlage
• Sauna
• Fenster & Terrassentüren – 3-fach Verglasung
• Insektenschutzrollos & Rollläden an allen Fenstern und Terrassentüren
• massive Holzdielenböden - BIO Eiche
• Feinsteinzeug in den Bädern & WCs
• hochwertige Sanitärausstattung in den Bädern & WCs
• maßgefertigte Luxus - Tischlerküche mit Kochinsel
• MIELE Elektrogeräte
Angaben gemäß gesetzlichem Erfordernis:

Heizwärmebedarf: 35.92 kWh/(m²a)
Faktor Gesamtenergieeffizienz: 0.95