Altbaujuwel mit 500 m² Gemeinschaftsgarten und Garage

Objektbeschreibung
Zum Verkauf gelangt eine außergewöhnliche Altbauwohnung im 1. Obergeschoss der

Liegenschaft Köhlergasse 20, 1180 Wien. Das Objekt vereint großzügige Wohnfläche, einen

Garten (Nutzungsrecht) von ca. 500 m², eine Garage sowie rd. 50 m² Rohdachboden

und diverse Nebenflächen. Beim Garten handelt es sich um ein eingeräumtes Nutzungsrecht.

Eine derartige Kombination ist im begehrten 18. Bezirk eine echte Rarität.

Das Haus ist ein klassisches Gründerzeitgebäude mit hohen Decken und zeitloser Bausubstanz,

ideal für eine hochwertige Neugestaltung nach persönlichem Geschmack.

Für Top 3-4 und Dachgeschosslager 5a besteht die Möglichkeit des Vorkaufsrecht zugunsten eines

Miteigentümers.

Wohnungsdetails:

• Wohnnutzfläche: ca. 145 m² (Top 3-4, 1. OG)

• Dachgeschoss: ca. 51,45 m² (Lager / Ausbaupotenzial)

• Gemeinschaftsgarten (Nutzungsrecht): ca. 500 m²

• Garage im Erdgeschoss

• Zwei Kellerlager mit insgesamt rd. 30 m²

Raumaufteilung:

Vom Stiegenhaus gelangt man in den zentralen, hellen Gang, der alle Räume der Wohnung

erschließt. Das Herzstück bildet ein außergewöhnlich großzügiges Wohnzimmer mit ca. 44,5 m²,

das durch seine lichte Raumwirkung und den direkten Blick in den privaten Garten von ca. 500 m²

besticht.

Drei weitere helle Zimmer bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten als Schlaf-, Kinder- oder

Arbeitszimmer.

Die Küche punktet mit einer zentralen Kochinsel, einer gemütlichen Sitzecke und einem

Kachelofen mit Kochfunktion – ein charaktervolles Highlight, das Wärme und Wohnlichkeit auf

besondere Weise vereint. Eine hochwertige Einbauküche ist ebenfalls vorhanden.

Ergänzt wird die Wohnung durch ein Badezimmer, WC, einen Wirtschaftsraum mit großzügigem

Abstellbereich sowie einem separaten Technikraum.

Der klassische Grundriss kann so bedenkenlos übernommen werden, bietet aber auch

erheblichen Spielraum für eine individuelle Neugestaltung.

April 2026Dachgeschoss:

Über das Stiegenhaus gelangt man in das Dachgeschoss mit ca. 51,45 m² Nutzfläche, das aktuell

als Lagerraum genutzt wird. Die Fläche bietet – vorbehaltlich der behördlichen Genehmigungen –

interessantes Ausbaupotenzial für zusätzlichen Wohnraum, ein Atelier oder ein Homeoffice mit

besonderem Charme.

Keller:

Zwei geräumige Kellerlager runden das Angebot ab und bieten ausreichend Platz für Fahrräder,

Sportgeräte und sämtliche Dinge des täglichen Lebens, die man gerne griffbereit, aber diskret

verstaut weiß.

Der Garten – eine grüne Oase mitten in Währing:

Was dieses Objekt einzigartig macht, ist der Garten von ca. 500 m² – in dieser Größe und

Qualität im 18. Bezirk schlichtweg nicht zu finden. Beim Garten handelt es sich um ein

eingeräumtes Nutzungsrecht. Vom Vorbesitzer über Jahre liebevoll gepflegt, präsentiert sich der

Garten als gewachsenes Grünjuwel: ein reifer Baumbestand spendet im Sommer wohltuenden

Schatten, eine gepflegte Rasenfläche lädt zum Entspannen ein, und vielfältige Büsche und

Sträucher sorgen für natürliche Privatsphäre und jahreszeitlichen Farbwechsel.

Die geflieste Terrasse bildet die perfekte Schnittstelle zwischen Wohnen und Natur – ob

gemütliches Frühstück im Morgenlicht, ein langer Abend beim Grillen mit Freunden oder einfach

stilles Verweilen im Baumschatten: Dieser Garten ist eine echte Oase, die das urbane Leben

draußen lässt.

Ein Angebot für alle, die in Wien das Beste aus beiden Welten suchen: großstädtische

Infrastruktur – und dennoch ein Stück grüner Heimat direkt vor der Haustür.

Wohnungsdaten:

Adresse: Köhlergasse 20, 1180 Wien, 18. Bezirk, Währing

Gebäudetyp: Altbau / Gründerzeithaus

Aufzug: Nicht vorhanden

Heizungsart: Gasetagenheizung

Objekt: Top 3-4

Stockwerk: 1. Obergeschoss

Nutzfläche: ca. 145 m²

Zusätzliche Flächen: Dachgeschoss Lager 5a: ca. 51,45 m²

Garten: ca. 500 m² (Gemeinschaftsgarten)

Gartenhütte: ca. 30 m²

Garage für 1 KFZ

Kellerlager 1: ca. 20 m²

Kellerlager 2: ca. 10 m²

Zustand: Gepflegter Altbestand,

Übergabe leer und frei von Fahrnissen

Vorkaufsrecht: Für Top 3-4 und Dachgeschosslager 5a besteht

ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Miteigentümers

Laufende Kosten: Top 3-4 (Wohnung): BK € 493,69 / RL € 228,14

Dachgeschosslager 5a: BK € 76,39 / RL € 32,36

Garage: BK € 49,66 / RL € 21,03

Geräteraum: BK € 15,28 / RL € 6,47

Dienstbotenzimmer: BK € 21,01 / RL € 9,71

Gesamt: ca. € 954,-- p.m.

Strom und Gas nach Verbrauch

Kaufpreis: € 1.290.000,-- zzgl. Nebenkosten

Wir erlauben uns darauf hinzuweisen, dass im Falle des Ankaufes mit folgenden Nebenkosten zu rechnen

ist:

– 3,5% Grunderwerbsteuer

– 1,5% Vertragserrichtungskosten zzgl. USt.

– 1,1% Eintragungsgebühr

– 3% Vermittlungshonorar zzgl. USt.

Lage
Die Köhlergasse liegt im Herzen des 18. Wiener Gemeindebezirks Währing – einem der

traditionsreichsten und begehrtesten Wohnbezirke von Wien. Währing verbindet großstädtisches

Leben mit einer außergewöhnlich ruhigen, grünen Wohnatmosphäre.

Die Nahversorgung ist ausgezeichnet: Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Cafés und

Restaurants sind fußläufig erreichbar. Der beliebte Kutschkermarkt – ein kulinarischer Treffpunkt

für den ganzen Bezirk – liegt nur wenige Minuten entfernt. Schulen, Kindergärten sowie

medizinische Einrichtungen befinden sich in unmittelbarer Nähe.

In unmittelbarer Nähe befindet sich der Aumannplatz – das urbane Zentrum Währings. Gesäumt

von Gründerzeithäusern, Geschäften, Lokalen und dem kleinen Norbert-Liebermann-Park ist er

ein beliebter Treffpunkt der Nachbarschaft und ein Knotenpunkt des öffentlichen Verkehrs. Nur

wenige Gehminuten entfernt beginnt zudem das berühmte Wiener Cottageviertel, eines der

vornehmsten Villenviertel der Stadt. Charakteristisch sind die prachtvollen Gründerzeit-Villen, die

baumgesäumten Gassen und die besondere Ruhe – eine architektonische Rarität, die Währing

seinen Ruf als Nobelbezirk verleiht.

Die öffentliche Anbindung ist hervorragend: Die Straßenbahnlinien 40, 41 und 42 verbinden

Währing rasch mit dem Schottentor und dem Wiener Ring. Die U6-Stationen Währinger Straße

und Michelbeuern-AKH ermöglichen schnelle Verbindungen in alle Teile der Stadt. Auch mit dem

Auto ist die Wiener Innenstadt in wenigen Minuten erreichbar. Dank der Garage fehlt es auch

nicht an einem Parkplatz.

Zur Erholung laden der großzügige Türkenschanzpark, der Sternwartepark sowie die grünen

Ausläufer des Wienerwaldes ein. Währing bietet eine Lebensqualität, die dauerhaft nachgefragt

bleibt – und Immobilien wie diese, mit eigenem Garten in dieser Größe, sind hier eine absolute

Ausnahmeerscheinung.

Sonstiges
Kaufpreis: € 1.290.000,--

Maklerprovision: 3% des Kaufpreises zzgl. USt.

Besichtigungen sind ab sofort möglich und wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.