ELEGANTE VILLA in BESTLAGE

Exklusiv und sehr elegant ausgestattete Einfamilienvilla mit absoluter Privatsphäre in ruhiger, sonniger und uneinsichtiger Aussichtslage am Hinterbrühler-Südhang mit Panoramablick auf den kleinen Anninger und die Hügel des Wienerwaldes.

Die 1989 in Massivbauweise und 2021 (Terrasse) hochwertig fertiggestellte Einfamilienvilla besticht durch die sehr geschmackvolle, dezente, perfektionistische Gestaltung und ihr gemütliches Wohnklima. Hervorzuheben ist das 2001 erneuerte Zinkdach, dass dieser Villa ein besonderes Merkmal gibt.

Der natürlich gepflegte und angelegte Garten, mit seinen zahlreichen Sitz- und Liegemöglichkeiten, sowie der Ausgang aus dem im Untergeschoss befindlichen Wellnessbereiches (Indoor-Pool, Sauna etc.) bietet ausreichend Möglichkeit zur Entspannung.

FLÄCHENAUFSTELLUNG:

WNFL EG: ca. 107,30 m²
WNFL OG: ca. 112,65 m²
WNFL UG: ca. 105,45 m²
WNFL Gesamt: ca. 325,40 m²

NFL EG: ca. 37,05 m²
NFL UG: ca. 87,37 m²
WNFL+NFL Ges.: ca. 449,82 m²

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: 1.376 m²

Indoor-Pool

Zimmer: 7
Bäder/WC: 3/4

Terrasse EG (südstg.): ca. 32,14 m²
Terrasse UG (südstg.): ca. 40,55 m²

Garage: 2 PKW’s (ca. 31,06 m²)

RAUMAUFTEILUNG:

ERDGESCHOSS (ca. 107,30 m² WNFL + ca. 37,05 m² NFL) – Raumhöhe: ca. 2,70 m – max. ca. 5,80 m (Halle):
• Eingangshalle (ca. 28,66 m²), Garderobe, Abgang in das UG, Aufgang in das OG,
• Ausgang auf die Süd-Terrasse & in den Garten (ca. 32,14 m²)
• Wohnzimmer (ca. 38,92 m²), Ausgang auf die Süd-Terrasse
• Esszimmer (ca. 19,61 m²), Ausgang auf die Süd-Terrasse
• offene Küche zum Esszimmer (ca. 10,09 m²)
• Wirtschaftsraum (ca. 8,67 m²), WM+WT
• Gäste-WC (ca. 1,35 m²), Handwaschbecken

• Garage für 2 PKW’s (ca. 31,06 m²) mit elektrischem Torantrieb, Sektionaltor
• Abstellraum für Gartengeräte (ca. 5,99 m²), Zugang durch die Garage, Ausgang in den Garten

OBERGESCHOSS (ca. 112,65 m² WNFL) – Raumhöhe: ca. 2,50 m:
• Galerie Treppenaufgang (ca. 19,89 m²), Oberlicht/Dach!!
• Master Bedroom (ca. 13,49 m²), nord/weststg.
• Badezimmer (ca. 9,77 m²), mit Badewanne, Dusche, Wachbecken & WC, Bidet
von der Galerie begehbar!!!
• Schrankraum (ca. 9,59 m²)
• 3 Kinderzimmer (ca. 15,13 m² / ca. 14,94 m² / ca. 14,84 m²)
• 1 Kinder/bzw. Gästezimmer (ca. 10,82 m²)
• Badezimmer (ca. 3,15 m²), mit Dusche & Waschbecken
• WC (ca. 1,03 m²) Handwaschbecken

UNTERGESCHOSS (ca. 105,45 m² WNFL, ca. 87,37 m² NFL) – Raumhöhe: ca. 2,50 m:
• Vorraum (ca. 8,97 m²), Treppenaufgang in das EG (Technikraum)
• Wellnessbereich (ca. 85,20 m²)
• Sauna (ca. 3,52 m²) & Duschbereich
• Schwimmhalle mit Liegebereich (ca. 81,68 m²), Ausgang auf die Terrasse UG & in den Garten
• WC (ca. 2,58 m²)
• Zimmer / Abstellraum (ca. 10,73 m²)
• Fitnessraum (ca. 22,20 m²), Ausgang in den Garten
• Schutz- bzw. Lagerraum (ca. 15,97 m²)
• Technikraum (ca. 19,25 m²)
• Abstell- bzw. Lagerraum (ca. 18,95 m²)

Bei den m²-Angaben handelt es sich um ca.-Angaben.

AUSSTATTUNG INNEN:

• offen gestaltete Einbauküche angrenzend an das Esszimmer
• Einbaugeräte/Miele: Backrohr, Dampfgarer, Geschirrspüler, Dunstabzug Herdplatte/Induction, Kühl & Gefrierschrank
• Badezimmer aus hochwertigen Keramikbelägen & Einbauschränken
• Fenster: Kunststofffenster/Sprossen mit 2-fach Isolierverglasung, Außenrollläden im OG
• Türen: hochwertige Tischler-Vollholztüren, mit Messingbeschlägen
• Stuckgestaltung in der Eingangshalle
• Böden:
• Kalkstein-Böden in der Eingangshalle, Galerie, Küche etc.
• Vollholzparkett im WZ, Esszimmer
• Teppichbeläge in den SZ OG
• Fliesenbeläge in den Bädern
• Sandstein im Wellnessbereich
• Kachelofen im Wohnzimmer
• Einbauschränke im Eingangsbereich/Garderobe & Wohnzimmer & Schrankraum OG

TECHNISCHE AUSSTATTUNG:

• Zentralheizungsanlage von Vaillant (Tausch ca. 2008), laufend gewartet
• Warmwasserspeicher 500 Ltr.
• Fußbodenheizung & Radiatorenheizung & Unterflurkonvektoren (Türen-Ausgang Terrasse südstg.), Bereiche einzeln regulierbar
• Klimaanlagen in der Eingangshalle u. tlws. in den Schlafzimmern
• Enthärtungsanlage von BWT
• Alarmanlage
• Sauna & Fitnessraum
• Indoor-Pool mit Sandfilteranlage & automatischer Dosierung,
• Gegenstromanlage, Wartungsschacht
• Lüftungsanlage im Wellnessbereich

AUSSTATTUNG AUSSEN:

• Hochwertig, elegantes Vollzinkdach (2001)
• Großzügige Terrasse im EG (tlws. überdacht) mit Metallgeländer, Abgang in den Gartenbereich
• Sonnen-Terrasse im UG, Ausgang über Hallenbad/Wellnessbereich mit Glasgeländer
• Bewässerungsanlage, vollautomatisch (Rainbird)
• Gartenbeleuchtung
• Rasenroboter
• Automatisches Einfahrtstor, Stöckelpflaster im Einfahrtsbereich

LAGE:
• Absolute Grünruhelage, mit uneinsichtigem Weitblick am Südhang der Hinterbrühl
• SÜD/WEST-Ausrichtung
• rasche Verkehrsanbindung zur A21 (Gießhübl) und Richtung Flughafen Wien, in ca. 35 Minuten im Zentrum von Wien
• Schulen & Nahversorgung in unmittelbarer Umgebung

ENERGIEAUSWEIS:
HWB: 106,27 kWh/m²a (Klasse: D)
f GEE: 1,90

KAUFPREIS: EUR 2.250.000,--

KAUFNEBENKOSTEN: 3,5 % Grunderwerbssteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, 3 % Provision zzgl. 20% USt. und Vertragserrichtung nach Vereinbarung, jeweils bezogen auf den Kaufpreis.