Im­mo­bi­lie ver­kau­fen in 2025 - Ab­lauf, Kos­ten & Steu­ern

Du willst eine Immobilie verkaufen? – Wissen, Engagement und ein langer Atem – das sind die Grundsätze für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Und wer sich gut und gründlich vorbereitet, kann dem Verkauf von Haus, Wohnung und Grundstück entspannt entgegensehen.

In folgendem Beitrag erfährst du, was du beachten musst, wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest. Du erhältst einen Überblick über den Ablauf des Immobilienverkaufs und erfährst, wie du den Verkauf richtig vorbereitest und welche Fehler zu vermeiden sind.

Neben jeder Menge Tipps und Informationen, erhältst du auch eine Checkliste, damit dein Immobilienverkauf sicher über die Bühne geht.

Professionelle Makler:innen sind eine entscheidende Stütze beim Verkauf  deiner Immobilie. Selbst wenn du dich selbst gut in der Immobilienwirtschaft auskennen solltest, sodass du einen privaten Hausverkauf in Betracht ziehst, ist die Unterstützung von Expert:innen für Immobilien dennoch sinnvoll, um letztlich auch den gewünschten Verkaufspreis zu erzielen.

Darüber hinaus sparst du dir viel Zeit im gesamten Verkaufsprozess – Faktoren, die Verkäufer:innen tatsächlich häufig unterschätzen.  

Immobilienmakler:innen können, in Absprache mit dir, folgende Aufgaben übernehmen:
 

• Professionelle Gestaltung des Exposés
• Nutzung verschiedener Vermarktungswege
• Organisation der Besichtigungen
• Rechtliche Absicherung des Hausverkaufs 
• Unterstützung für Käufer:innen bei der Immobilienfinanzierung
• Bonitätsprüfung von potenziellen Käufer:innen

Darüber hinaus dienen Makler:innen für Immobilien als Vermittler:innen zwischen dir und den Käufer:innen. 

Beispielsweise helfen sie bei den Kaufpreisverhandlungen, garantieren eine reibungslose Besichtigung und können alle auftretenden Fragen beantworten.

Die Maklerprovision wird im Erfolgsfall fällig und beträgt inklusive Mehrwertsteuer je nach Bundesland rund fünf bis sieben Prozent. Sie wird je zur Hälfte zwischen Verkäufer:in und Käufer:in aufgeteilt. 

Bevor du dich entscheidest, ob du deine Immobilie mit oder ohne Makler:in verkaufst, solltest du dich mit den Anforderungen des Verkaufs und den Maklerleistungen auseinandersetzen.

Die gute Nachricht ist: Der Ablauf beim Hausverkauf ist immer gleich. Damit du dir ein Bild von ihren Tätigkeiten in der zeitlichen Abfolge machen kannst, haben wir eine Übersicht für dich erstellt. Wenn du auf die verlinkten Piktogramme klickst, erhältst du mehr Infos zu jeder einzelnen Station des Verkaufsprozesses.

Es ist wichtig, den Verkaufsablauf mit seinen Phasen genau zu kennen. Nur so startest du sicher in den Verkaufsprozess.

Die folgende Checkliste hilft dir dabei, schon im Vorfeld des Immobilienverkaufs einige wichtige Punkte zu klären:
 

• Hast du eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
• Ist für die Ablösung des laufenden Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
• Besteht Renovierungsbedarf für die zu verkaufende Immobilie?
• Sind alle Dokumente wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis für den Verkauf vorhanden?
• Kannst du Käufer:innen bei Mietobjekten Dokumente wie die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen etc. vorlegen?
• Hast du eine Aufstellung zu den Instandhaltungskosten der Immobilie parat?
• Verkaufst du zusätzlich auch Inventar?
• Besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht für deine Immobilie?
• Wurde eine Wertermittlung durchgeführt? Wenn ja: Welchen errechneten Wert hat deine Immobilie?
• Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf oder bietet es sich an, noch etwas abzuwarten?
• Hast du eine:n Makler:in für den Immobilienverkauf zur Hand?
• Hast du bereits ein ansprechendes Exposé parat oder muss dies noch erstellt werden?
• Sind schon ansprechende und aussagekräftige Bilder der Immobilie verfügbar?
• Ist deine Immobilie für Besichtigungstermine bereits vorbereitet? 
• Hast du die Bonität potenzieller Käufer:innen überprüft oder überprüfen lassen?
• Möchtest du Preisverhandlungen selbst durchführen oder den:die Makler:in damit beauftragen?
• Sind alle nötigen Aspekte im Kaufvertrag enthalten?
• Sind im Übergabeprotokoll alle wichtigen Punkte enthalten?
• Ist ein Schlüsselübergabeprotokoll angefertigt worden und sind alle Schlüssel berücksichtigt?
• Fällt möglicherweise eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an?

Wenn du eine Immobilie erfolgreich verkaufen möchtest, sind bestimmte Unterlagen und Dokumente für einen reibungslosen Immobilienverkauf notwendig. Du solltest diese bereits frühzeitig zusammenstellen, beziehungsweise einen Überblick über alle wichtigen Papiere haben:

Immobilie zu verkaufen: Der Immobilienverkauf geschieht meist aus persönlichen Gründen: Umzug, Erbschaft oder Scheidung sind häufig ein Grund, eine Immobilie zu verkaufen.

Wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, kannst du bis zum nächsten Auszug der Mieter:innen warten, da freie Wohnungen sich oftmals zu einem höheren Preis verkaufen lassen als vermietete Objekte.

Die aktuelle Konjunktur oder das Zins-Umfeld sowie steuerliche Fristen können sich ebenfalls auf die Bestimmung des besten Zeitpunkts für deinen Immobilienverkauf auswirken. Für professionelle Fotos und Besichtigungstermine bei Tageslicht werden die hellen Monate dem Winter nach Möglichkeit vorgezogen.

Ausgehend vom Datum der ersten Anzeigenschaltung musst du im Durchschnitt mit sechs bis zwölf Monaten für den Verkauf eines Hauses rechnen. Wie lange ein Hausverkauf dauert, ist von Fall zu Fall jedoch unterschiedlich. Laut Expertenmeinungen dauert der private Verkauf in der Regel bis zu 50 Prozent länger.

Der Verkauf läuft in bestimmten Phasen ab. Mehr dazu erfährst du in unserem Beitrag „Ablauf Hausverkauf: Schritt für Schritt erklärt“.

Je nachdem, welche Art von Immobilie du verkaufen möchtest, gibt es unterschiedliche Aspekte zu beachten.

Je nach der Art deiner Immobilie können Besonderheiten auftreten. Beispielsweise solltest du beim Verkauf eines Einfamilienhauses den aktuellen Bodenrichtwert kennen, um den Grundstückspreis entsprechend zu gestalten.

Für den Verkauf eines Reihenhauses ist es wichtig, zu wissen, ob das Dachgeschoss ausbaubar ist.

Am besten organisierst du sehr frühzeitig auch schon diverse Dokumente zum Nachweis von bisher getätigten Sanierungs- und Wartungsarbeiten. Gerade bei Wohngebäuden können Sanierungen (z. B. Fassade oder Dach) besonders kostenintensiv sein.

Mit einer guten Dokumentation der bisherigen Instandhaltung gelingt der Verkauf zu einem guten Verkaufspreis einfacher.

Handelt es sich um den Verkauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, kannst du zusätzliche Unterlagen über die Hausgemeinschaft vorlegen: Welche Sanierungen wurden erledigt? Welche zukünftigen Arbeiten plant die Eigentümergemeinschaft? In welcher Höhe sind noch Rücklagen vorhanden?

Mögliche weitere Fragen von Kaufinteressent:innen solltest du schon bei der Vorbereitung des Verkaufs berücksichtigen und entsprechende Informationen bereithalten.

Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie solltest du zusätzliche Unterlagen bereitstellen, beispielsweise eine Bestätigung, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. So wissen potenzielle Käufer:innen, dass sie sich auf regelmäßige Mieteinnahmen mit den aktuellen Mieter:innen verlassen können.

Die Berechnung der Mietrendite solltest du bereits frühzeitig im Verkaufsprozess vornehmen, damit du Interessent:innen gegenüber weitere gute Verkaufsargumente vorlegen kannst.

Deutlich komplexer ist der Verkauf eines Mehrparteienhauses, weil die infrage kommende Zielgruppe der Investoren in der Regel vor allem Zahlen und Fakten anfordert, bevor sie sich für ein Objekt entscheiden.

Vor allem die monatlichen Miet- und Pachteinnahmen sind für Investoren eine wichtige Kennzahl, zudem muss der Zustand des Hauses mit allen Sanierungsmaßnahmen korrekt und möglichst lückenlos dokumentiert sein.

Der Verkauf eines Grundstücks kann ein gutes Geschäft sein, wenn es sich um regulär erschlossenes Bauland in einer guten Lage handelt. Es gibt allerdings Faktoren, die den Wert beeinträchtigen können, wie Altlasten, Wegerechte und Denkmalschutz.

Gewerbeimmobilien sind gesuchte Kaufobjekte, weil sie je nach Lage, Art der Nutzung und Branche bei der Vermietung ein Vielfaches der Wohnungsmieten einbringen können. Verkaufst du eine Gewerbeimmobilie, wird die Länge der Mietverträge, die gemachten Erfahrungen und Erwartungen der Mieter:innen sowie die zukünftigen Renovierungs- und Instandhaltungskosten durch potenzielle Käufer:innen erfragt werden.

Wer  gut plant, kann die eigene Immobilie für gutes Geld verkaufen. Generell ist Geduld angesagt, denn nicht jedes Angebot ist lukrativ. Zu lange zu warten ist genauso schlecht, denn in dieser Zeit kann sich der Immobilienmarkt verändern.

Zunächst müssen sich Verkäufer:innen also einen umfassenden Überblick über den Markt verschaffen.

Der ursprünglich angedachte Verkaufspreis dient in der Praxis häufig als Orientierung. Die Realität sieht im Laufe der Zeit aber meist anders aus, denn der Preis einer Immobilie richtet sich eben auch nach Angebot und Nachfrage.

Bei der Festlegung des Verkaufspreises solltest du dich unbedingt am jeweiligen regionalen Preisniveau orientieren und den Immobilienwert idealerweise von einem Immobilienprofi berechnen lassen.

Grundsteuer-Reform: Seit 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet – auf Basis aktueller Bodenrichtwerte und weiterer Faktoren. Für Käufer:innen können dadurch höhere laufende Kosten entstehen, was sich auf die Preisverhandlung auswirken kann – vor allem bei Grundstücken oder unbebauten Flächen.

Energieeffizienz zählt mehr denn je: Mit den 2025 verschärften Vorgaben zur Energieeffizienz rücken Zustand und Technik der Immobilie stärker in den Fokus. Alte Heizsysteme oder schlechte Dämmung können zu Sanierungspflichten führen – und Kaufinteressierte entsprechend abschrecken oder den Preis drücken.

Solarpflicht bei Neubau oder Sanierung: In einigen Bundesländern gilt eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen bei Neubauten oder Dachsanierungen. Das betrifft vor allem Käufer:innen, kann aber bei älteren Objekten oder Grundstücken Thema in Preisverhandlungen werden.

Steigende CO₂-Kosten: Die CO₂-Abgabe ist 2025 erneut gestiegen – fossile Heizungen werden dadurch teurer im Betrieb. Viele Käufer:innen kalkulieren diese höheren Nebenkosten mit ein und bevorzugen energieeffiziente Immobilien. Das kann sich direkt auf die Bewertung deines Objekts auswirken.

Unter welchen Einflüssen die Preise für Immobilien 2025 stehen, erfährst du in unserem Beitrag „Das ändert sich 2025 für Verkäufer:innen“

Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen? Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.

Ein weiterer wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf sind die Besichtigungen deines Objekts. Diese sollten bei Tageslicht stattfinden. Bereite dich gut vor, um den Interessent:innen alle Fragen beantworten zu können.

Zugleich stellt die Besichtigung eine Chance für dich und den:die Makler:in dar, sich einen ersten Eindruck über potenzielle Käufer:innen zu verschaffen. Hier solltest du einerseits auf dein Bauchgefühl hören, aber andererseits auch auf trockene Fakten setzen.

Achte beispielsweise darauf, dass ein Angebot gelegt wird, das keinen Finanzierungsvorbehalt erhält. Das würde bedeuten, dass die Käufer:innen erst klären müssen, ob sie einen Kredit für den Ankauf erhalten.

Ein weiteres wichtiges Thema bei Besichtigungen ist der energetische Zustand deiner Immobilie. Gerade hier ergeben sich für viele Interessierte konkrete Nachfragen, die du beantworten solltest.

• sei gut vorbereitet:
  • „Wie alt ist die Heizung?“
  • „Wie hoch sind die laufenden Heizkosten?“
  • „Was kostet mich das Dach, wenn ich Solar machen muss?“
  • „Wird die neue Grundsteuer hier teurer?“

Gerade durch gesetzliche Neuerungen seit 2025 sind solche Nachfragen häufiger geworden – und können eine Rolle bei der Verhandlungsführung spielen. Je besser du vorbereitet bist, desto sicherer trittst du auf.

Käufer:innen einer Immobilie legen viel Wert auf einen gewissen Verhandlungserfolg. Überlege dir daher bereits im Vorfeld, welche Zugeständnisse du bereit sind zu machen.

Vielfach kannst du mit deinem Entgegenkommen auch eigene Vorteile erzielen, beispielsweise eine rasche Vertragsunterzeichnung für die Überlassung der Einbauküche.

Erfolgreiche Verhandlungen im Zuge von Immobilienverkäufen sind häufig Erfahrungssache. Makler:innen können dir hilfreich zur Seite stehen und vermittelnd agieren.

Du willst deine Immobilie kostenlos verkaufen? – Das gelingt auch bei einem Privatverkauf nicht. Aber wir zeigen dir, wie du Verkaufskosten einsparen kannst, während der nächste Abschnitt dir ehrlich aufzeigt, mit welchen Kosten du zu rechnen hast.

Als Verkäufer:in musst du dich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Beispielsweise bekommst du den Energieausweis oder den Grundbuchauszug nur gegen eine Gebühr.

Egal für welchen Verkaufsweg du dich auch entscheidest, mit diesen Kosten musst du beim Hausverkauf rechnen:

Wenn du Immobilien aus privatem Besitz verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst. Wenn du dich fragst, wie du die Messlatte ansetzt, wenn du eine geerbte Immobilie verkaufst, findest du die Antwort im Beitrag „Spe­ku­la­ti­ons­steu­er bei Er­be: Wel­che Frist gilt für ge­erb­te Im­mo­bi­li­en?“

Es bestehen jedoch Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu reduzieren, beispielsweise indem du die Immobilie mit Wohnrecht verkaufst. Das Wohnrecht, das du dir vertraglich einräumen lässt, reduziert den Marktwert, damit den Gewinn und die Spekulationssteuer, die auf ihn erhoben wird.

Wenn du dich noch innerhalb des Spekulationszeitraums von zehn Jahren befindest und die Marktlage gerade ungünstig ist, könntest du die Immobilie vorerst nur vermieten, um einen besseren Zeitpunkt abzupassen.

Immobilie verkaufen oder vermieten? – Triff eine Entscheidung, indem du dir vor Augen führst, was ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist oder alternativ eine Vermietung für einige Jahre inkl. notwendiger Investitionen für dich bedeuten würde.

Der Immobilienverkauf in 2025 bringt neue Anforderungen, aber auch viele Chancen mit sich. Wer gut vorbereitet ist, die aktuellen Rahmenbedingungen kennt und sich frühzeitig organisiert – sei es allein oder mit Makler – schafft beste Voraussetzungen für einen erfolgreichen Abschluss. Bleib strategisch, bleib realistisch – und vor allem: bleib dran.