Hausgeld ver­ste­hen: Was drin ist, was es kos­tet, wor­auf du ach­ten musst

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, zahlst du neben dem Kaufpreis auch monatlich Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Viele unterschätzen diesen laufenden Kostenfaktor – dabei kann er deutlich ins Gewicht fallen.

Damit du einschätzen kannst, ob das Hausgeld angemessen ist, welche Kosten enthalten sind und wie die Abrechnung funktioniert, zeigen wir dir in diesem Beitrag alles Wichtige rund um das Hausgeld bei Eigentumswohnungen. 

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die Eigentümer:innen an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leisten. Es dient zur Deckung der laufenden Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Betrieb des Gemeinschaftseigentums.

🔍 Hausgeld Definition:

Alle Kosten, die Eigentümer:innen monatlich zahlen – unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt, vermietet oder leer steht.
 

Wichtig zu wissen:
 

• Hausgeld fällt nur bei Eigentumswohnungen an.
• Mieter:innen zahlen stattdessen Nebenkosten und begleichen damit die umlagefähigen Kosten.

Beispiel zur Orientierung:

Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung kann das Hausgeld – je nach Zustand und Ausstattung – zwischen 300 und 450 Euro pro Monat betragen.

Beim Wohnungskauf ist das Hausgeld ein wichtiger Kostenfaktor – neben dem Kaufpreis.

Darauf solltest du achten:

1. Einsicht in Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
2. Gibt es geplante Sanierungen oder Rückstände?
3. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

📋 Was enthält der Wirtschaftsplan?

• geplante Einnahmen & Ausgaben
• Höhe der Rücklagenbildung
• erwartete Nebenkosten

Gut zu wissen: Als Wohnungseigentümer:in bist du an die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft gebunden. Anders als Hausbesitzer:innen kannst du Investitionen wie z. B. eine Dachsanierung nicht allein verschieben – bei Mehrheitsbeschlüssen musst du mitziehen.

Das Hausgeld setzt sich aus nicht umlagefähigen Kosten zusammen. Diese trägt ausschließlich der:die Eigentümer:in.

Typische Bestandteile des Hausgeldes:

Nicht enthalten:

• Strom & Heizung in der eigenen Wohnung
• GEZ, Internet, Telefon
• Individuelle Ausgaben

Die Höhe des Hausgeldes wird jährlich im Wirtschaftsplan festgelegt – abhängig von verschiedenen Faktoren, wie:

• Alter und Zustand der Immobilie
• Ausstattung (z. B. Aufzug, Tiefgarage, Grünanlagen)
• Geplante Instandhaltungen und Rücklagenbedarf

Als grobe Orientierung gilt:

Das Hausgeld liegt meist 20–30 % über den umlagefähigen Nebenkosten, die Mieter:innen in einer vergleichbaren Wohnung zahlen würden.

Konkrete Beträge zu nennen, ist jedoch schwierig – denn die tatsächliche Höhe hängt stark von Objekt zu Objekt ab. Ausstattungen wie Aufzüge, Pools oder große Außenanlagen erhöhen die laufenden Kosten, ebenso wie eine ältere Bausubstanz in der Regel höhere Rücklagen erfordert.

In der Regel wird das Hausgeld monatlich im Voraus gezahlt. Laut § 28 WEG kann die Eigentümergemeinschaft aber auch andere Zahlungsmodalitäten beschließen – etwa vierteljährlich.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erfolgt die Hausgeldabrechnung:

• Ist das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommt es zu Nachzahlungen.
• Ist es zu hoch kalkuliert, erhalten Eigentümer:innen eine Rückerstattung.

Außerdem kann die WEG im Laufe des Jahres Sonderumlagen beschließen – etwa, wenn sich unerwartete Kosten ergeben oder das Hausgeld nicht ausreicht, um alle Ausgaben zu decken.

Wenn du deine Eigentumswohnung vermietest, kannst du einen Teil des Hausgeldes auf deine Mieter:innen umlegen – allerdings nur die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung.

Umlagefähig sind u. a.:

• Abfallentsorgung
• Hausstrom (für Flur, Keller etc.)
• Wasser und Abwasser
• Heizung (bei Zentralheizung)
• Hausmeisterdienst
• Fahrstuhlwartung
• Gebäudereinigung
• Wohngebäudeversicherung
• Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Nicht umlagefähig sind:

• Verwaltungskosten der WEG
• Instandhaltungsrücklage
• Sonstige nicht umlagefähige Kosten (z. B. Rundfunkbeitrag, Internet, Telefonanschluss)

Wichtig: Die Umlage muss im Mietvertrag geregelt sein. Fehlt ein Verteilungsschlüssel, gilt in der Praxis meist der gleiche wie innerhalb der WEG.

Vermietest du deine Wohnung, kannst du bestimmte Kosten des Hausgeldes steuerlich geltend machen – und zwar als Werbungskosten im Rahmen deiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Absetzbar sind:

• Der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes
• Aber: nur Kosten, die vom Verwalter tatsächlich ausgegeben wurden

Beispiel:
Die Instandhaltungsrücklage ist nicht sofort absetzbar. Erst wenn Rücklagen für eine konkrete Maßnahme (z. B. Dachreparatur) verwendet werden, zählen sie steuerlich als Ausgabe.

Bei einem Verkauf der Wohnung wird das Hausgeld nicht automatisch zeitgenau getrennt – stattdessen gilt:

Stichtag ist die Eigentümerversammlung, in der die Jahresabrechnung beschlossen wird.

Das bedeutet:

• Rückzahlungen gehen an den:die Eigentümer:in, der:die zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch steht.
• Ebenso trägt diese Person auch das Risiko einer Nachzahlung, selbst wenn sie im Abrechnungszeitraum noch nicht Eigentümer:in war.

Das kann schnell zu Konflikten führen. Deshalb:
Regle die Hausgeld-Aufteilung beim Verkauf unbedingt im Kaufvertrag – idealerweise inklusive Rücklagen und Sonderumlagen.

Einmal im Jahr erstellt die Hausverwaltung eine Hausgeldabrechnung, die sogenannte WEG-Abrechnung, die auf den tatsächlichen Ausgaben des Vorjahres basiert.

Die Abrechnung enthält:

1. Die tatsächlich angefallenen Kosten
2. Eine Gegenüberstellung mit den geleisteten Vorauszahlungen
3. Eine Nachzahlung oder Rückerstattung, je nach Differenz

Weicht die Prognose stark vom tatsächlichen Ergebnis ab, wird der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr angepasst.

Die Verteilung des Hausgeldes erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteil (MEA) – also nach dem rechnerischen Anteil am Gemeinschaftseigentum, der in der Teilungserklärung festgelegt ist.

Beispiel:
Ein Gebäude mit 4 gleich großen Wohnungen → jede Partei zahlt 25 % des Gesamt-Hausgeldes.

Alternativ kann die Eigentümergemeinschaft auch einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen – etwa nach Wohnfläche, Verbrauch oder Personenanzahl.

Transparenz ist Pflicht: Die Hausverwaltung muss alle Kostenposten klar und nachvollziehbar auflisten – sowohl im Wirtschaftsplan als auch in der Jahresabrechnung.

Checkliste zur Kontrolle:

• Stimmen die Abrechnungen mit dem Wirtschaftsplan überein?
• Sind alle Positionen verständlich aufgeführt?
• Wurden Rücklagen korrekt berechnet und verwendet?

Tipp: Wenn dir etwas auffällt, sprich es in der nächsten Eigentümerversammlung an. Dort kannst du eine Korrektur einfordern – oder die Entlastung der Hausverwaltung verweigern.

Ob du deine Eigentumswohnung selbst nutzt oder vermietest: Das Hausgeld ist ein zentraler Bestandteil der laufenden Kosten – und kann deutlich variieren. Je besser du verstehst, was im Hausgeld enthalten ist, wie es abgerechnet wird und was du auf Mieter:innen umlegen kannst, desto sicherer kannst du kalkulieren.

Ein genauer Blick in Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rücklagenbildung lohnt sich immer – besonders vor dem Kauf einer Wohnung. Auch beim Vermieten oder Verkaufen solltest du genau wissen, welche Rechte, Pflichten und Möglichkeiten du als Eigentümer:in hast.

Tipp zum Schluss:
Wenn du dir unsicher bist, wie hoch das Hausgeld in einem konkreten Fall ausfallen dürfte, lohnt sich der Vergleich mit ähnlichen Objekten – oder der Austausch mit der Eigentümergemeinschaft vor Ort.