Ein­ver­nehm­li­che Miet­er­hö­hung: Win-Win oder ris­kan­tes Spiel?

Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse endgültig bis zum Jahr 2029 verlängert. Viele Vermietende sehen jetzt die einvernehmliche Mieterhöhung als einzig noch gangbaren Weg zu mehr Ertrag. Als Strategie zur maximalen Mietsteigerung taugt das Instrument allerdings nicht.   

Ein Kommentar von Peter Steinhauer

Die einvernehmliche Mieterhöhung gilt vielen Vermietenden als Antwort auf die immer engmaschigere Regulierung des Mietmarktes. Für beide Seiten – Mietende und Vermietende – kann diese Form der Mieterhöhung ein Gewinn sein. Die Vermietenden umgehen langwierige Verfahren, die Mietenden bekommen dafür eine Gegenleistung. 

Die einvernehmliche Mieterhöhung basiert auf dem Grundprinzip der Vertragsfreiheit und ist in § 557 Abs. 1 BGB geregelt. Sie ermöglicht es Vermietenden und Mietenden, völlig frei über Mieterhöhungen zu verhandeln, ohne die strengen Voraussetzungen des § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Sperrfristen) beachten zu müssen. Theoretisch können also beide Parteien frei verhandeln, praktisch entstehen dadurch tatsächlich neue Spielräume.

Schnelligkeit und Flexibilität 
Während eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wegen der Ankündigungsfrist mindestens drei Monate dauert, kann eine einvernehmliche Lösung sofort umgesetzt werden. So kann sogar binnen einer Woche eine Einigung erzielt werden. 

Überwindung gesetzlicher Grenzen 
Die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren? Bei einvernehmlichen Erhöhungen irrelevant. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze? Ebenfalls hinfällig. Wenn der Mieter zustimmt, kann die Miethöhe frei vereinbart werden.

Win-Win durch Gegenleistungen 
Die einvernehmliche Mieterhöhung ist keine einseitige Mieterhöhung zu Lasten der Mietenden, wie bei einer konventionellen Mieterhöhung. Vermietende bieten im Gegenzug eine Gegenleistung:

• neue Küche

• Balkonsanierung

• hochwertige Böden 

• neues Bad

• Smart Home Anwendungen

• E-Ladesäule

• Balkonkraftwerk 

Auch der Verzicht auf zukünftige Mieterhöhungen ist ein gutes Argument, dem Mietende zustimmen.

Sittenwidriges Geschäft  
Nicht alles, was einvernehmlich aussieht, ist auch rechtlich wasserdicht. Wenn der Mietende später behauptet, er sei unter Druck gesetzt worden, kann die Vereinbarung anfechtbar sein. Rechtsgeschäfte können grundsätzlich gegen die Sittenwidrigkeitsgrenze (§ 138 BGB) verstoßen. 

Das Wucher-Risiko 
Unbegrenzte Mieterhöhung sind mit der einvernehmlichen Mieterhöhung nicht umsetzbar. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes gilt eine Miete, die 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, als überhöht. Dies ist jedoch "nur" eine Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bis 50.000 Euro, während Mietwucher ab 50 Prozent eine Straftat darstellt. 

Präzedenzfall-Probleme 
Wer den Mietenden großzügige Gegenleistungen anbietet, muss damit rechnen, dass andere ähnliche Forderungen stellen. Plötzlich wollen alle eine neue Küche oder ein neues Badezimmer.

Mögliches Widerrufsrecht  
Bei der einvernehmlichen Vereinbarung ist das Widerrufsrecht zu beachten. Wird ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen (etwa in der Wohnung des Mietenden) abgeschlossen, greift das gesetzliche Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB.

Das richtige Timing 
Die beste Zeit für einvernehmliche Verhandlungen: vor anstehenden Modernisierungen oder wenn der Mietende ohnehin Wünsche hat. Wenn der Mieter seit Jahren nach einem Balkon fragt, ist das der perfekte Moment, um auch über eine Mieterhöhung zu verhandeln.

Transparenz schafft Vertrauen 
Erfolgreiche Vermietende legen ihre Karten offen auf den Tisch: gestiegene Handwerkerkosten, Instandhaltungsrückstände, Marktentwicklung. Mieter verstehen Erhöhungen eher, wenn sie die Gründe nachvollziehen können.

Dokumentation ist alles 
Die Vereinbarung sollte schriftlich als Zusatz zum Mietvertrag fixiert werden – inklusive der Gegenleistungen. Nur so können Vermietende einem Streit vorbeugen. 

Persönliches Gespräch 
Vermietende sollten immer persönlich mit ihren Mietenden sprechen, vor allem wenn sie bereits ein gutes Verhältnis aufgebaut haben. Die Verhandlung einer fremden Person zu überlassen oder den Hausmeister zu beauftragen, schafft alles andere als Vertrauen.  

Nicht in jeder Situation ist eine einvernehmliche Mieterhöhung sinnvoll:

• Bei streitlustigen Mietenden, die später alles anzweifeln

• Wenn die Miete bereits nah an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist

• In Gebieten mit sehr angespanntem Wohnungsmarkt (Wucher-Gefahr) 

• Bei Mietenden in finanziellen Schwierigkeiten

Einvernehmliche Mieterhöhungen können ein gutes Werkzeug sein – wenn sie richtig eingesetzt werden. Der Schlüssel liegt in einer fairen Verhandlung für beide Seiten, sowie einer tragfähigen Kalkulation der Miete unter Einbeziehung der Gegenleistung für die Mietenden.

Wichtig festzuhalten bleibt: Vermietende, die mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung nur auf eine maximal hohe Miete aus sind, sollten lieber beim klassischen Weg bleiben. Mietende können ihre Zustimmung zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung immer auch ablehnen und werden das in vielen Fällen auch tun.