Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung nach Tod des Mie­ters

Nach dem Tod eines:einer Mieter:in musst du als Vermieter:in weiterhin über die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen abrechnen. Wer für eine Nachforderung aufkommen muss oder eine Rückzahlung erhält, hängt davon ab, wer das Mietverhältnis fortsetzt und auf welchen Zeitraum sich die Abrechnung bezieht. In diesem Artikel erfährst du, was bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Tod eines:einer Mieter:in zu beachten ist. 

Für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten haften grundsätzlich die Erb:innen. Wird das bestehende Mietverhältnis mit bisherigen Mitmieter:innen fortgesetzt oder treten berechtigte Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, haften diese nach § 563b BGB neben den Erb:innen gesamtschuldnerisch. 

Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Eine daraus resultierende Nachforderung kannst du sowohl gegenüber den Erb:innen als auch gegenüber den Personen geltend machen, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Wer die Forderung begleicht, kann von den anderen Beteiligten gegebenenfalls einen Ausgleich verlangen. 

Die Nebenkostenabrechnung erstellst du auch nach dem Tod des:der Mieter:in für den regulären Abrechnungszeitraum. Dabei musst du berücksichtigen, welcher Anteil der Kosten und Nebenkostenvorauszahlungen auf die Zeit bis zum Tod entfällt und wer das Mietverhältnis anschließend fortsetzt.

Dabei gelten folgende Grundregeln: 

• Abrechnungsfrist: Für die Nebenkostenabrechnung gilt weiterhin die reguläre Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. 
• Kosten zeitlich zuordnen: Wird das Mietverhältnis mit einer anderen Person fortgesetzt, musst du die bis zum Tod und die danach entstandenen Verbindlichkeiten voneinander abgrenzen. 
• Verbrauch berücksichtigen: Kommt es zu einem Nutzerwechsel, werden verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkosten anhand einer Zwischenablesung aufgeteilt. Für die übrigen Heiz- und Warmwasserkosten gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung. 
• Andere Betriebskosten aufteilen: Nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten werden entsprechend dem geltenden Verteilerschlüssel dem jeweiligen Nutzungszeitraum zugeordnet. 
• Mietende erfassen: Endet das Mietverhältnis nach dem Todesfall, kannst du das Mietende bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung tagesgenau erfassen.  
  

Wer ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung erhält, hängt davon ab, welchen Abrechnungszeitraum es betrifft und wer das Mietverhältnis nach dem Tod fortsetzt. 

Der Abrechnungszeitraum war bereits vor dem Tod beendet: Wird die Nebenkostenabrechnung erst nach dem Tod erstellt, können bei einem Eintritt in das Mietverhältnis sowohl die Erb:innen als auch die eingetretene Person Anspruch auf das Guthaben besitzen. 

Der Tod fällt in den laufenden Abrechnungszeitraum: Wird das Mietverhältnis mit bisherigen Mitmieter:innen fortgesetzt oder tritt eine berechtigte Person in das Mietverhältnis ein, wird ein Guthaben aus diesem Abrechnungszeitraum grundsätzlich gegenüber den Personen abgerechnet, mit denen das Mietverhältnis fortbesteht. 

Das Mietverhältnis wird mit den Erb:innen fortgesetzt: Tritt niemand nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein und gibt es keine weiteren Mietvertragsparteien, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit den Erb:innen fortgesetzt. Ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung steht dann den Erb:innen zu. 

Hat der:die Verstorbene bereits Vorauszahlungen für die Zeit nach dem Tod geleistet, kann zusätzlich § 563b Abs. 2 BGB relevant sein: Die eingetretenen oder fortsetzenden Personen müssen den Erb:innen herausgeben, was sie durch diese Vorauszahlungen ersparen oder erlangen. 

Nein, mit dem Tod des Mieter endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Wer es fortsetzt, hängt davon ab, wer bereits Mietvertragspartei ist und wer mit dem Verstorbenen zusammengelebt hat. 

Es gibt weitere Mieter:innen: Haben mehrere Personen den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB mit den überlebenden Mieter:innen fortgesetzt. Diese können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. 

Berechtigte Personen haben mit dem Verstorbenen zusammengelebt: War der Verstorbene alleinige Mietvertragspartei, können nach § 563 BGB bestimmte Personen in das Mietverhältnis eintreten. Dazu gehören unter den gesetzlichen Voraussetzungen Ehe- und Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige sowie Personen, die mit dem:der Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Wer nicht im Mietverhältnis bleiben möchte, kann dem:der Vermieter:in innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll. 

Niemand tritt in das Mietverhältnis ein: Gibt es keine eintretenden oder fortsetzenden Personen oder erklären die eingetretenen Personen innerhalb ihrer Monatsfrist, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, wird es nach § 564 BGB mit den Erb:innen fortgesetzt. Ab Kenntnis davon haben sowohl die Erb:innen als auch du als Vermieter:innen einen Monat Zeit, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Als Vermieter:in benötigst du dafür keinen besonderen Kündigungsgrund. 

Tritt eine berechtigte Person in das Mietverhältnis ein, wird der bestehende Mietvertrag grundsätzlich fortgeführt. Als Vermieter:in kannst du den Eintritt daher nicht zum Anlass nehmen, einen neuen Mietvertrag mit einer höheren Miete oder anderen Vertragsbedingungen zu verlangen. 

Der Tod eines:einer Mieter:in beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Für die Nebenkostenabrechnung musst du deshalb zunächst klären, wer das Mietverhältnis fortsetzt und welchem Zeitraum die Kosten und Vorauszahlungen zuzuordnen sind. 

Davon hängt ab, gegenüber wem du eine Nachforderung geltend machen kannst oder an wen ein Guthaben auszuzahlen ist. Achte außerdem darauf, die Nebenkostenabrechnung innerhalb der regulären Abrechnungsfrist zu erstellen.