Kei­ne Kautionsbürgschaft er­bracht – und nun?

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil aufgezeigt, welchen Unterschied eine Barkaution zu einer Bankbürgschaft ausmacht, wenn der Mietvertrag fristlos gekündigt werden soll.

Eine Vermieterin in Frankfurt am Main hatte im Januar 2020 eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.950 Euro zuzüglich einer Betriebskostenpauschale von monatlich 250 Euro vermietet. 

Der Mietvertrag verpflichtete den Mieter weiterhin, eine Mietsicherheit in Höhe von 4.400 Euro zu leisten. Die Sicherheitsleistung sollte zur Übergabe der Wohnung als unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft vorliegen.  

Gesagt getan. Oder doch nicht ganz. Die Vermieterin übergab zwar dem Mieter die Wohnungsschlüssel, doch der hatte die Bürgschaft zu dem Zeitpunkt nicht erbracht und nur angekündigt, das noch zu tun.

Am 11. Mai schließlich kündigte die Vermieterin ihrem Mieter fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der nicht erbrachten Mietsicherheit. Es folgte eine Räumungsklage. Sowohl vor dem Amtsgericht Frankfurt a. M. als auch vor dem örtlichen Landgericht hatte die Klage Erfolg.

Doch als der Fall vor dem obersten Gericht landete, wendete sich das Blatt. Der Bundesgerichtshof (BGH) verwies auf den exakten Wortlaut des Gesetzestextes und gab den Fall an die Vorinstanz zurück. 

Im Gesetz steht, dass ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, vorliegt, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“

Gemeint ist hierbei eine Sicherheitsleistung, die in Form eines teilbaren Geldbetrages erbracht wird, genau wie es auf eine Barkaution zutrifft. Im vorliegenden Fall war aber eine Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft vereinbart worden und beim Stellen einer Bürgschaft fließt noch kein Geld. Der Bürge muss erst zahlen, wenn der Vermietende auf die Sicherheitsleistung zugreifen muss.

Der BGH folgerte aus dieser Tatsache, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen nicht gestellter Mietsicherheit (nach dem § 569 BGB) nicht auf Bürgschaften anwendbar ist. 

Nach dem Gesetz sind Mietende vor einem vertragsuntreuen Verhalten der Mietenden durch ihr Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt. Schließlich muss die Wohnung erst den Mietenden überlassen werden, wenn die Bürgschaft (in voller Höhe) gestellt wurde.

Wenn allerdings – wie im vorliegenden Fall – zu früh vertraut wurde und Mietende die vereinbarte Bankbürgschaft nicht stellen, steht Vermietenden ein außerordentliches Kündigungsrecht (nach § 543 Abs. 1 BGB) zu. Damit nach dieser Vorschrift fristlos gekündigt werden darf, müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen gegeben sein und die Gerichte haben die genauen Umstände des Einzelfalls zu prüfen.

In jedem Fall bietet nach diesem Urteil für Vermietende die Barkaution – typischerweise per Kautionskonto angelegt – ein höheres Maß an Sicherheit.

(BGH, Urteil v. 14.5.2025, VIII ZR 256/23)