BGH-Ur­teil: Schadens­ersatz­ansprüche

Haben Mietende die Schlüssel zur Mietsache zurückgegeben, beginnt die Verjährung der Schadensersatzansprüche. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist und die Vermietenden sich gegen die Rückgabe aussprechen.

Der Mieter von Gewerberäumen in Nordrhein-Westfalen hatte seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt. Allerdings versäumte er die vereinbarte Kündigungsfrist und so lief das Mietverhältnis bis Anfang Juni 2021 weiter. Ende 2020 zog der Mieter dennoch aus den Räumen aus und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters.

Das gefiel dem Vermieter nicht und so erklärte er Anfang Januar 2021 schriftlich, dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolge und er nicht empfangsbereit sei.

Im Juni verlangte der Vermieter von dem bereits ausgezogenen Mieter, die Schäden an den Räumen zu beseitigen, die er näher bezeichnete. Erfolglos. Ende August 2021 beantragte er schließlich über seine Schadensersatzforderungen von mehr als 30.000 Euro einen Mahnbescheid. 

Den Mieter rührte die Forderung nicht; er hielt dagegen, dass etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt seien. Damit war er auf der sicheren Seite. Denn in der Tat hatte die Verjährungsfrist spätestens am 8.1.2021 begonnen. Genau zu dem Zeitpunkt als der Vermieter Kenntnis vom Schlüsseleinwurf nahm, hatte er die Mietsache im Sinne des Gesetzes zurückerhalten.

Für den Mieter waren die Gewerberäume nicht mehr zugänglich. Er hatte den Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben. Dem Vermieter hingegen war es ungestört möglich, den Zustand der Räume zu begutachten.

Das Gericht räumte ein, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Mietsache jederzeit "auf Zuruf" zurückzunehmen. Wurde sie ihm aber tatsächlich zurückgegeben – zum Beispiel durch Einwurf des Schlüssels – startet die Verjährung unabhängig davon, ob er zur vorzeitigen Rücknahme verpflichtet war.

Bei genauer Betrachtung entstehen dem Vermietenden durch den vorzeitigen Rückerhalt der Mietsache keine Nachteile. Weder hat er Einbußen bei der Mietzahlung noch entfallen Ansprüche bei Pflichtwidrigkeiten der Mietenden vor Ende der Mietzeit. Vermietende müssen einzig und allein beizeiten aktiv werden, um eine Verjährung ihrer Ansprüche zu verhindern. 

(BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23)