Miet­preis­brem­se auch bei ding­li­chem Wohn­recht?

Als ein Paar in Pankow passenden Wohnraum fand, wählte es ein dingliches Wohnungsrecht statt eines klassischen Mietvertrages. Das monatliche Entgelt war hoch und stand daher bald zur Debatte. Konnte ein Verweis auf die Mietpreisbremse helfen?

Vorweg kurz zum Unterschied zwischen einem dinglichen Wohnungsrecht und einem klassischen Mietvertrag: 

Ein dingliches Wohnungsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Es ist an die Immobilie gebunden und nicht an eine Vereinbarung mit einer bestimmten Person. Selbst wenn die Immobilie verkauft wird, bleibt das Wohnungsrecht bestehen.

Ein klassischer Mietvertrag ist eine vertragliche Absprache zwischen Mietenden und ihren Vermietenden. Ein Mietvertrag kann unter bestimmten Umständen (z. B. bei Eigenbedarf des Vermietenden) gekündigt werden, auch wenn der neue Eigentümer oder die Eigentümerin grundsätzlich in den Vertrag eintritt.

Im Frühjahr 2021 unterzeichnete ein Paar bei einer Notarin ein dingliches Wohnungsrecht mit dem Eigentümer einer Pankower Wohnung. In der Urkunde wurde festgelegt, dass das Paar ab Mai 2021 in der Wohnung leben dürfe. Dafür hatten sie ein monatliches Nutzungsentgelt von 990 Euro zu zahlen. Die Summe sollte in den Folgejahren schrittweise ansteigen und das Wohnrecht Ende 2028 automatisch enden.

Drei Jahre später beauftragte das Paar einen Rechtsdienstleister als Klägerin. Es hatte sich der Verdacht verhärtet, dass die monatlich für die Wohnung aufzubringende Summe zu hoch war und gegen die Mietpreisbremse verstoße.

Die Argumente der Klägerin: Der Vertrag über das Wohnungsrecht sei in Wahrheit wie ein Mietvertrag zu behandeln. Es liege kein vernünftiger Grund vor, ein solches Konstrukt gewählt zu haben, statt eines einfachen Mietvertrags. Vielmehr wäre es ein Trick, ein – sogenanntes Umgehungsgeschäft´– gewesen, um Schutzvorschriften für Mietende und damit die Mietpreisbremse zu umgehen.

Die Reaktion des Amtsgericht Pankow: Es wies die Klage klar und deutlich ab. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse stehen im Gesetz in dem Kapitel, das sich ausschließlich mit Wohnraummietverträgen befasst. Damit sind sie ganz gezielt nur für diesen Vertragstyp geschrieben. Ein dingliches Wohnrecht, so das Gericht, sei jedoch etwas grundlegend anderes.

Diese Verschiedenheit führe dazu, dass die Regeln des Mietrechts nicht einfach auf ein Wohnungsrecht übertragen werden können. Das Gericht betonte, Notare hätten eine Beratungs- und Warnfunktion. Daher sei davon auszugehen, dass die Parteien genau das wollten, was sie beurkunden ließen, nämlich ein Wohnungsrecht und keinen Mietvertrag.

Ihre Behauptung, es handele sich um ein Umgehungsgeschäft, hatte die Klägerin nicht überzeugend darlegen können. Allein der Einwand, bei dem Paar handele es sich um brasilianische Staatsangehörige, die beim Notartermin einen Dolmetscher brauchten und nicht wussten, warum diese Vertragsform gewählt wurde, reichte dem Gericht nicht aus.

Vielmehr hätte die Klägerin konkrete Anhaltspunkte oder Beweise vorbringen müssen, die eine betrügerische Absicht des Eigentümers belegen. Da die Beweislast bei der Klägerin liege, müsse der Eigentümer nicht erkennen lassen, warum er sich für ein Wohnrecht entschieden habe.

So kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Mietpreisbremse nicht anwendbar war, da kein Mietverhältnis vorlag. Demzufolge waren die Forderungen der Klägerin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete hinfällig. Es bestand auch kein Anspruch auf die Erstattung der Anwaltskosten, die der Klägerin im Vorfeld des Prozesses entstanden waren.

(AG Pankow, Urteil vom 12. 03. 2025 - 2 C 5016/24)

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 25. Juli 2025