Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung: Vor­aus­set­zun­gen und Fris­ten

Wer eine vermietete Wohnung selbst nutzen möchte, steht schnell vor einem rechtlichen Kraftakt: der Kündigung wegen Eigenbedarf. Was einfach klingt, ist juristisch komplex – und oft Auslöser für Streitigkeiten mit Mieter:innen.

Dieser Ratgeber zeigt, worauf Vermieter:innen achten müssen, wenn sie wegen Eigenbedarf kündigen wollen – klar, rechtssicher und Schritt für Schritt.

Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn Vermieter:innen eine vermietete Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder haushaltszugehörige Personen benötigen. In diesem Fall dürfen sie ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich kündigen – sofern der Bedarf nachvollziehbar und konkret ist.

Das Recht zur Eigenbedarfskündigung haben natürliche Personen, die Eigentümer:innen der Immobilie sind. Dazu zählen auch Miteigentümer:innen, z. B. in einer Erbengemeinschaft. Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls kündigen – etwa, wenn ein:e Gesellschafter:in selbst einziehen will.

Zu den anerkannten Eigenbedarfspersonen gehören:

• Ehepartner:innen und Lebensgefährt:innen
• Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
• Geschwister, Nichten und Neffen
• pflegebedürftige Angehörige, die in den Haushalt aufgenommen werden sollen

Auch für entfernte Verwandte oder Personen außerhalb der Familie (z. B. Pflegepersonal oder Au-pairs)  kann in Ausnahmefällen Eigenbedarf begründet werden – vorausgesetzt,  der:die Vermieter:in will diese Person in seinen Haushalt aufnehmen und benötigt hierzu einen erweiterten Raumbedarf oder die Person lebt bereits mit dem:der Vermieter:in in einem auf Dauer angelegten Haushalt.

Juristische Personen wie GmbHs, Aktiengesellschaften oder Stiftungen können keinen Eigenbedarf anmelden – sie haben keinen eigenen Wohnbedarf im rechtlichen Sinn. Auch wenn z. B. eine GmbH durch ihre Geschäftsführung eine Wohnung nutzen möchte, reicht das für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Denn juristische Personen können nicht „wohnen“.

Nicht jeder Wunsch, eine Wohnung selbst zu nutzen oder zu vergeben, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung. Gesetzlich zulässig ist sie nur dann, wenn ein konkreter, nachvollziehbarer und ernsthafter Bedarf besteht – kein „Vielleicht“ und kein „Irgendwann“.

Die Gerichte erkennen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in der Regel an, wenn:

• die Wohnung als Altersruhesitz genutzt werden soll,
• der Arbeitsweg deutlich verkürzt werden kann,
• die Immobilie barrierefrei ist und alters- oder krankheitsbedingt gebraucht wird,
• ein Kind oder Angehöriger aus Ausbildungs-, Studien- oder Familiengründen einziehen möchte,
• eine Trennung oder Scheidung vorliegt und ein neuer Wohnraum benötigt wird.

Wichtig ist immer: Die Gründe müssen nachvollziehbar erklärt werden – und die Nutzung muss zeitnah geplant sein.

Gerichte werten Eigenbedarfskündigungen als unzulässig, wenn sie vorgeschoben oder zu unkonkret sind. Häufige Beispiele:

• „Seniorenstudium in der Zukunft“ – reicht als Grund meist nicht aus.
• „Vielleicht zieht mein Neffe irgendwann ein“ – zu vage.
• Kündigung ohne nachvollziehbare Erklärung, warum es genau diese Wohnung sein muss (z. B. wenn mehrere Wohnungen im Besitz sind).
• Kündigungen, um Mieter:innen loszuwerden und anschließend teurer zu vermieten – das kann sogar Schadensersatz nach sich ziehen.

Unser Tipp: Der Eigenbedarf sollte gut dokumentiert und glaubhaft begründet werden – schon im Kündigungsschreiben. Wer hier sauber arbeitet, erspart sich später Ärger.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie formal korrekt und ausreichend begründet ist. Schon kleine Fehler können dazu führen, dass das Mietverhältnis weiter besteht – oder die Kündigung später vor Gericht scheitert.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB).

Wichtig:

• E-Mail oder Fax sind rechtlich nicht zulässig.
• Das Schreiben muss dem:der Mieter:in im Original zugehen – idealerweise per Einwurf-Einschreiben oder persönlicher Übergabe gegen Quittung oder durch Boten.
  
  

Diese Angaben müssen enthalten sein:

Damit der Eigenbedarf rechtlich anerkannt wird, müssen folgende Informationen im Kündigungsschreiben stehen:

• Wer genau die Wohnung beziehen soll (z. B. Tochter, Lebenspartner)
• Warum diese Person die Wohnung braucht (z. B. wegen Studium, Pflegefall, Arbeitsplatz)
• Warum gerade diese Wohnung benötigt wird (z. B. Nähe zum Arbeitsplatz, Barrierefreiheit)
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht der Mieter:innen gemäß § 574 BGB

„Hiermit kündige ich das Mietverhältnis für die Wohnung in der Musterstraße 1, 12345 Berlin, zum [Datum] wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Wohnung wird benötigt für meine Tochter, [Name], die zum [Datum] ein Studium in Berlin beginnt und dort dauerhaft wohnen wird. Eine vergleichbare Wohnung steht nicht zur Verfügung. Ich weise Sie auf Ihr Recht hin, der Kündigung gemäß § 574 BGB aus sozialen Gründen zu widersprechen.“

Ein solches Schreiben sollte immer klar und nachvollziehbar formuliert sein – und im Zweifel juristisch geprüft werden.

Wer als Vermieter:in Eigenbedarf anmeldet, muss bestimmte Kündigungsfristen einhalten. Diese richten sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses – geregelt ist das in § 573c BGB.

Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Kündigungsfrist: 

Wichtig: 
Die Kündigung muss dem:der Mieter:in spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, damit der laufende Monat bei der Frist mitzählt. Zur Sicherheit sollte auch der Samstag als Werktag gezählt werden.

Wurde eine bereits an den:die Mieter:in überlassene Mietwohnung nach dem Kauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten besondere Sperrfristen nach § 577a BGB. Diese sollen Mieter:innen vor kurzfristigen Kündigungen schützen:

• Regulär gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren.
• In Städten oder Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre verlängert sein.

Während dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich ausgeschlossen – auch wenn das Kündigungsrecht an sich bestünde.

Besitzt eine vermietende Person ein Zweifamilienhaus, in dem sie selbst eine Wohnung bewohnt, gelten vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten (§ 573a BGB):

• Eine Eigenbedarfskündigung ist hier ohne Eigenbedarfsgrund möglich; es ist nur anzugeben, dass die Kündigung auf den Umstand gestützt wird, dass es sich um ein vom Vermieter:in selbst genutztes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt.
• Es gelten allerdings längere Fristen:
  → Zusätzlich zur regulären Kündigungsfrist müssen drei weitere Monate gewährt werden.
   

Diese Regelung betrifft ausschließlich Zweifamilienhäuser, nicht Mehrparteienhäuser.

Nicht alle Mieter:innen akzeptieren eine Eigenbedarfskündigung widerspruchslos – besonders, wenn sie schon lange in der Wohnung leben oder persönliche Härten befürchten. In solchen Fällen greift § 574 BGB, der das Recht auf Widerspruch wegen sozialer Härte regelt.

Mieter:innen dürfen einer Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Das kann etwa der Fall sein, wenn:

• sie krank sind und die begründete Besorgnis besteht, dass sich deren Gesundheitszustand aufgrund des Umzuges noch weiter verschlechtert,
• angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann,
• eine Schwangerschaft oder Pflegebedürftigkeit vorliegt.
   

Der Widerspruch muss mindestens in Textform erfolgen und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim:bei der Vermieter:in eingehen.

Ein Widerspruch ist kein Grund zur Panik – viele Streitfälle lassen sich außergerichtlich lösen. Hilfreiche Ansätze:

• Alternativwohnung anbieten, falls verfügbar
• Umzugsbeihilfe oder Maklerkosten zahlen, um die Kosten abzufedern
• Abfindung, wenn einvernehmlicher Auszug gewünscht ist

Diese Lösungen sind oft günstiger und schneller als ein langwieriger Gerichtsprozess – und hinterlassen weniger verbrannte Erde.

• Reagiere frühzeitig und sachlich auf einen Widerspruch.
• Suche das persönliche Gespräch – idealerweise mit neutraler Begleitung.
• Dokumentiere alle Schritte und Vorschläge sorgfältig.
• Ziehe im Zweifel eine:n Fachanwalt:anwältin für Mietrecht hinzu.

Tipp: Wenn der Eigenbedarf gut begründet und die Kündigung formal korrekt ist, stehen die Chancen vor Gericht gut – aber nicht ohne Risiko. Ein fairer Kompromiss kann oft der bessere Weg sein.

Nicht jede geplante Nutzung entwickelt sich wie gedacht.
Fällt der angegebene Grund nach der Kündigung, aber vor dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung weg – etwa, weil das Kind sich doch gegen den Umzug entscheidet oder der neue Job nicht zustande kommt –,wird die Kündigung unwirksam.

In diesem Fall muss der:die Mieter:in nicht ausziehen. Vermieter:innen sind umgekehrt sogar dazu verpflichtet, den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes unverzüglich mitzuteilen.

Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, etwa um das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung teurer zu vermieten, kann das teuer werden:

• Der:die Mieter:in kann Schadensersatz fordern, z. B. für Umzugskosten, Maklergebühren und insbesondere für höhere Mieten in der neuen Wohnung, d.h. den sogenannten Mietdifferenzschaden
  

Gerichte prüfen hier streng: Wurde die Wohnung nach der Kündigung gar nicht selbst genutzt oder schnell weitervermietet, liegt der Verdacht einer Täuschung nahe.

Merke: Täuschung beim Eigenbedarf ist kein Kavaliersdelikt – die Beweispflicht liegt im Zweifel beim:bei der Vermieter:in. Und: Der Mietdifferenzschaden greift im Zweifel auf unbestimmte Zeit!

Wer Eigenbedarf anmeldet, trägt Verantwortung – nicht nur für die formalen Anforderungen, sondern auch für die Folgen einer falschen oder unklaren Begründung.

Deshalb gilt:

• Keine Kündigung ohne echte, gut begründete Absicht.
• Änderungen sofort mitteilen.
• Im Zweifel juristisch beraten lassen, bevor gehandelt wird.

Nicht jede Eigenbedarfskündigung hält vor Gericht stand. Ob aus Unwissenheit oder Absicht – bestimmte Fehler machen die Kündigung unwirksam. Hier sind die häufigsten Gründe, warum eine Eigenbedarfskündigung scheitert:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht zulässig, wenn:

• der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist (z. B. zur Mietpreissteigerung),
• die Wohnung nicht selbst genutzt, sondern direkt weitervermietet wird,
• gar kein konkreter Bedarf besteht (z. B. bloße Zukunftspläne, wie „vielleicht in ein paar Jahren“).

Gerichte erkennen solche Fälle und können Schadensersatz zusprechen – siehe Abschnitt 7.

Formale Fehler können die Kündigung komplett unwirksam machen:

• Kündigung erfolgt nicht schriftlich oder ohne Originalvollmacht
• Keine klare Begründung für den Eigenbedarf im Schreiben
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht der Mieter:innen fehlt

Hier gilt: Formalien sind kein Kleingedrucktes – sie sind rechtlich verpflichtend.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) eingehalten werden. Wird die Kündigung zu spät zugestellt, verlängert sich die Frist automatisch um einen weiteren Monat.

Auch die Widerspruchsfrist der Mieter:innen (§ 574b BGB) muss beachtet werden: zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.

Für Sozialwohnungen oder Wohnungen mit besonderem Kündigungsschutz (z. B. Zweckentfremdungsverbot, Milieuschutz) gelten strengere Regeln:

• Eigenbedarfskündigungen sind dort oft nur unter besonderen Voraussetzungen möglich – oder gar nicht zulässig.
• Auch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann der Kündigungsschutz erweitert sein – z. B. durch längere Sperrfristen (§ 577a BGB).

Kurz gesagt:
Wer kündigen will, sollte sicher gehen, dass rechtlich alles passt – sonst droht neben Frust auch finanzieller Schaden.

Damit deine Eigenbedarfskündigung nicht ins Leere läuft, solltest du folgende Schritte beachten – rechtlich sauber und gut vorbereitet:

✅ Vorbereitung

• Prüfe den Eigenbedarf: Liegt ein konkreter, nachvollziehbarer Bedarf vor?
• Person festlegen: Wer soll einziehen? Gehört die Person zum berechtigten Kreis?
• Wohnungsauswahl begründen: warum genau diese Wohnung?
• Belege sammeln: z. B. Schreiben vom Arbeitgeber, Studienbescheinigung, Atteste

✅ Kündigung korrekt formulieren

• Kündigung schriftlich erstellen, mit Originalunterschrift
• Eigenbedarf begründen: Wer zieht ein, warum, ab wann?
• Widerspruchsrecht erwähnen (§ 574 BGB)
• Zustellung rechtzeitig planen (spätestens 3. Werktag im Monat)

✅ Fristen im Blick behalten

• Kündigungsfrist berechnen (je nach Mietdauer: 3/6/9 Monate)
• Sperrfrist prüfen, falls Wohnung umgewandelt oder neu erworben wurde
• Widerspruchsfrist notieren (2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist)

✅ Umgang mit Widerspruch

• Gespräch suchen: Möglichst frühzeitig und lösungsorientiert
• Alternativen anbieten: Ersatzwohnung, Umzugshilfe, Abfindung
• Rechtsberatung einholen, wenn keine Einigung möglich ist

Diese Checkliste hilft dir dabei, strukturiert und rechtssicher vorzugehen – ob du zum ersten Mal eine Wohnung kündigst oder auf Nummer sicher gehen willst.

Die Eigenbedarfskündigung ist rechtlich möglich, aber nur unter klar definierten Voraussetzungen. Wer eine vermietete Wohnung selbst oder für Angehörige nutzen möchte, muss seinen Bedarf konkret begründen – und dabei Form, Frist und Inhalt der Kündigung exakt einhalten.

Eine gute Vorbereitung schützt vor juristischen Stolperfallen. Wer transparent kommuniziert, frühzeitig das Gespräch sucht und im Zweifel fachliche Unterstützung einholt, erhöht die Chance auf eine faire und reibungslose Lösung – für beide Seiten.

Ob bei Eigenbedarf oder Widerspruch: Rechtssicherheit beginnt mit einem klaren Plan.