Was du über die Sanierungspflicht als Ei­gen­tü­mer wis­sen musst

Du besitzt eine ältere Immobilie und der Gedanke an möglichen Sanierungspflichten lässt dich unruhig werden? Damit bist du nicht allein. Viele Eigentümer:innen fragen sich derzeit: Ist das überhaupt bezahlbar? Die gute Nachricht: Mit frühzeitiger Planung, einem klaren Überblick über deine Pflichten als Eigentümer:in und der Nutzung staatlicher Fördermittel lassen sich auch größere Sanierungen stemmen – ohne dass du in die Kostenfalle tappst.

Wenn du ein älteres Haus besitzt, das nicht den aktuellen energetischen Standards entspricht, können bestimmte Sanierungsmaßnahmen verpflichtend sein.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet insbesondere neue Eigentümer:innen zu bestimmten Nachrüstmaßnahmen. Zusätzlich gelten energetische Anforderungen, wenn größere Bauteile erneuert oder modernisiert werden. 

Besonders relevant wird das für dich, wenn du eine Immobilie erbst, geschenkt bekommst oder kaufst: Innerhalb von zwei Jahren nach einem Eigentumsübergang müssen bestimmte energetische Mindeststandards erfüllt sein. 
 

Folgende Maßnahmen stehen typischerweise im Fokus der Sanierungspflicht bei Bestandsimmobilien: 

Gesetzliche Nachrüstpflichten

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG): 
  Liegt über den bewohnten Räumen ein unbeheizter Dachraum, muss die oberste Geschossdecke gedämmt werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllt. 
• Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG): 
  Ein Heizungstausch ist nicht pauschal vogeschrieben. Bestimmte Öl- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden. Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind ausgenommen. 
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 69 GEG): 
  Ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich isoliert werden. 

Weitere Vorgaben des GEG 

• 65-%-Regel für neue Heizungen (§ 71 GEG): Wird eine neue Heizung eingebaut, gelten die Anforderungen des § 71 GEG. Die Heizungsanlage muss die bereitgestellte Wärme grundsätzlich zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Welche Heizsysteme zulässig sind und welche Übergangsregelungen gelten, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Einbaus und der kommunalen Wärmeplanung ab. Eine bestehende, funktionierende Heizung muss allein aufgrund dieser Regelung jedoch nicht ausgetauscht werden. 
• Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung: Für bestimmte Heizungsanlagen schreibt das GEG eine Heizungsprüfung sowie gegebenenfalls Maßnahmen zur Optimierung vor. Dazu können beispielsweise der hydraulische Abgleich oder die Optimierung der Heizungsregelung gehören.
• Anforderungen bei der Erneuerung von Bauteilen (10-%-Regel): Erneuerst du größere Teile der Gebäudehülle, gelten zusätzlich die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das ist beispielsweise der Fall, wenn du mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils – etwa Dach, Fassade oder Fenster – sanierst oder austauschst. Dann müssen die erneuerten Bauteile die im GEG festgelegten energetischen Mindestanforderungen erfüllen. Eine Pflicht zur Komplettsanierung des Gebäudes entsteht dadurch jedoch nicht – die Vorgaben beziehen sich ausschließlich auf die erneuerten Bauteile.

• Zwei-Jahres-Frist: 
  Nach einem Eigentümerwechsel müssen Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden. 
• Selbstnutzungsregelung: Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, gelten bei bestimmten Nachrüstpflichten Ausnahmen. Diese greifen insbesondere bei bestehenden Gebäuden ohne Eigentümerwechsel. 
• Härtefallregelung (§ 102 GEG): Ausnahmen sind möglich, wenn Maßnahmen technisch nicht umsetzbar oder wirtschaftlich unzumutbar sind oder Denkmalschutz besteht. 
• Bestehende Heizungen nach dem Eigentümerwechsel: Funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, auch wenn sie nicht den aktuellen Anforderungen entsprechen. Erst beim Austausch greifen neue Vorgaben. 
   

Wer diese Pflichten ignoriert, riskiert ein Bußgeld – bis zu 50.000 Euro können fällig werden. Zuständig sind in der Regel Bezirksschornsteinfeger:innen und Bauaufsichtsbehörden.

Die Kosten für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen hängen stark von der Größe und dem Zustand deiner Immobilie ab. 

Typische Nachrüstpflichten ohne Heizungstausch: 

• Dämmung der obersten Geschossdecke: 
  ca. 5.000 bis 25.000+ Euro (je nach Fläche und Ausführung) 
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: 
  meist ca. 500 bis 3.000 Euro 
  
  

In Kombination liegen die Kosten häufig im Bereich von etwa 6.000 bis 25.000+ Euro – je nach Größe des Hauses und Ausführung der Dämmmaßnahmen. In Einzelfällen können die Gesamtkosten auch darüber liegen. 

Wenn im Rahmen der Sanierung eine neue Heizungsanlage eingebaut wird: 

Die Kosten hängen vor allem vom gewählten Heizsystem, der Größe des Hauses und dem Zustand des Gebäudes ab. Der Austausch einer bestehenden Gas- oder Ölheizung gegen eine vergleichbare Anlage ist in der Regel deutlich günstiger als der Umstieg auf eine Wärmepumpe oder ein anderes Heizsystem auf Basis erneuerbarer Energien. Müssen zusätzlich Heizkörper, Leitungen oder die Wärmeverteilung angepasst werden, steigen die Gesamtkosten entsprechend. Je nach Heizsystem und Umfang der Arbeiten können die Kosten von rund 10.000 Euro bis deutlich über 40.000 Euro reichen. 

Die kommunale Wärmeplanung zeigt auf, ob in deiner Region künftig beispielsweise ein Fernwärmenetz vorgesehen ist. Das beeinflusst maßgeblich: 

• welche Heizung sinnvoll ist 
• ob sich eine Wärmepumpe lohnt 
• ob ein sofortiger Heizungstausch sinnvoll ist oder zunächst die kommunale Wärmeplanung abgewartet werden sollte.

Wenn deine Heizung kaputtgeht, gelten gesetzliche Übergangsregelungen (§ 71i GEG). Du musst nicht in jedem Fall sofort auf eine Heizung mit 65 % erneuerbaren Energien umstellen. 

In bestimmten Fällen darf eine defekte Heizung vorübergehend durch eine fossile Lösung ersetzt werden. Es gelten jedoch Fristen, innerhalb derer eine klimafreundlichere Heizlösung umgesetzt werden muss. 

Welche Anforderungen konkret gelten, hängt auch davon ab, ob für deine Kommune bereits eine Wärmeplanung vorliegt. 

Die Sanierungspflichten bringen auch Vorteile: 

• Energie sparen: geringere Heizkosten 
• Wert steigern: bessere Energieklasse erhöht den Immobilienwert 
• Planbarkeit: klare gesetzliche Fristen 
  

Für viele energetische Sanierungsmaßnahmen kannst du staatliche Fördermittel aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen. Je nach Maßnahme erfolgt die Antragstellung über die KfW. 

Heizungstausch: 
Für den Austausch einer Heizung stehen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) eine Grundförderung sowie – abhängig von den persönlichen Voraussetzungen und der gewählten Heizungsanlage – weitere Förderbausteine zur Verfügung. 

Dämmung und Einzelmaßnahmen: 
Auch für energetische Einzelmaßnahmen wie die Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke sowie den Austausch von Fenstern stehen Fördermittel zur Verfügung. Alternativ können bestimmte Sanierungsmaßnahmen steuerlich nach § 35c EStG geltend gemacht werden. 

Die Förderbedingungen können sich ändern. Welche Zuschüsse oder Kredite aktuell verfügbar sind, erfährst du bei der KfW. 

Das Gebäudeenergiegesetz wird weiterhin politisch diskutiert. Bis neue gesetzliche Regelungen beschlossen und in Kraft getreten sind, gelten jedoch die bestehenden Nachrüstpflichten unverändert. Eigentümer:innen sollten sich bei geplanten Sanierungen an der aktuell geltenden Rechtslage orientieren.

Die Sanierungspflicht ist kein Grund zur Panik – aber ein Thema, das du ernst nehmen solltest. 

Wenn du frühzeitig planst, Förderungen nutzt und Maßnahmen sinnvoll kombinierst, lassen sich die Anforderungen gut bewältigen. So bleibt deine Immobilie langfristig wertstabil und zukunftssicher. 

Wenn du größere Investitionen planst, lohnt sich außerdem eine Immobilienbewertung. Sie zeigt dir den aktuellen Marktwert und hilft dabei, Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich einzuordnen.