Tod des Mie­ters – Was ist zu be­ach­ten?

Die Nachricht vom Tod eines:einer Mieters:in trifft dich meistens unvorbereitet. Wie gehst du jetzt mit Angehörigen um – und was bedeutet das für den Mietvertrag? Und: Wer kann in den Mietvertrag eintreten, wann besteht Sonderkündigungsrecht, was passiert mit den Mietschulden? Unser Leitfaden navigiert dich durch diese und weitere wichtige Fragen rund um das Mietrecht nach dem Ableben eines:einer Mieters:in.

Anders als man vermuten könnte, endet das Mietverhältnis nach dem Tod eines:einer Mieter:in nicht automatisch. Nach § 563 BGB treten Personen aus dem nahen Umfeld des:der Verstorbenen automatisch in den Mietvertrag ein. Das heißt, wenn im Mietvertrag nicht geregelt ist, dass es sich um einen Mietvertrag auf Lebenszeit handelt, wird er automatisch übertragen.

Eintrittsberechtigt sind nach dem Tod eines:einer Mieter:in zunächst die nächsten Angehörigen bzw. Personen aus dem gemeinsamen Haushalt.

In dieser Reihenfolge wird die Eintrittsberechtigung wirksam:

1. Ehe-, Lebenspartner:in oder Kind vorhanden?
   → Ja → tritt automatisch ein
2. Kein:e Partner:in, aber Mitglieder der Lebensgemeinschaft?
   → Ja → können ebenfalls eintreten
   
3. Keine Personen aus der Lebensgemeinschaft?
   → → Erb:innen rücken nach
   
4. Keine bekannten Erb:innen?
   → → Nachlassgericht → Nachlasspfleger:in
   

Ist der Mietvertrag über eine Eintrittsberechtigung zustande gekommen, besteht ein Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB.

Die in den Mietvertrag eingetretenen Personen müssen innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalles erklären, dass sie den Mietvertrag nicht annehmen wollen. Der Eintritt in den Mietvertrag ist dann rechtlich nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB).

Das Sonderkündigungsrecht gilt mit Einschränkung auch für dich als Vermieter:in. Es darf nur ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund gegen den:die nachgerückte Mieter:in spricht. In diesem Fall ist eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich (§ 563 Abs. 4).

Beispiel für einen wichtigen Grund:
Der Lebenspartner einer verstorbenen Mieterin kann die Miete nicht allein aufbringen. In diesem Fall handelt es sich um einen wichtigen Grund, der gegen die Aufnahme eines Mietverhältnisses spricht.

Für die Kündigung nach dem Tod des:der Mieter:in gelten Kündigungsfristen von ein oder drei Monaten.

Wichtig: Auch bei Sonderkündigung gilt: Die Mietpflicht endet erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist – also in der Regel drei Monate nach Zugang der Kündigung.

War der:die verstorbene Mieter:in alleinlebend, wird der Mietvertrag „vererbt“, geht der Mietvertrag also an die Erb:innen über. Diese können sich per Sonderkündigungsrecht gegen den Mietvertrag aussprechen und kündigen. In diesem Fall geht der Mietvertrag auf den Staat über.

Dann ist der Staat die letzte gesetzliche Instanz. Er kann die ihm angefallene Erbschaft auch nicht ausschlagen und haftet mit dem Nachlass, selbst wenn dieser überschuldet ist. Dein:e Ansprechpartner:in ist in dem Fall der:die Nachlasspfleger:in.

Wer in den Mietvertrag eingetreten ist, zahlt auch die Miete, zumindest bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Kündigungsfrist endet. Je nach Kündigung kann es sich hierbei um einen oder drei Monate handeln. Eintrittsberechtigte oder – falls nicht vorhanden – Erb:innen übernehmen die Haftung und sind verpflichtet, die Mietschulden zu begleichen. Sollte es keine Erb:innen geben oder haben sie das Erbe ausgeschlagen, musst du als Vermieter:in beim Nachlassgericht die Nachlasspflegschaft beantragen, damit jemand den Nachlass offiziell verwaltet und offene Fragen klärt. Der Staat haftet im Rahmen des Nachlasses für die Schulden und offenen Forderungen des:der Verstorbenen.

Tipp: Achte darauf, dass dir die Miete inklusive Nebenkosten und eventueller Nebenkostennachzahlungen zufließt. Dazu solltest du die Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des:der Mieters:in den Eintrittsberechtigten bzw. Erb:innen zustellen.

Wird der Tod eines:einer Mieters:in festgestellt, kann das unterschiedliche Dimensionen haben. Lebte er:sie in Gemeinschaft, hast du Ansprechpartner:innen und die Mietvertragsfrage kann direkt geklärt werden. Oft steckt etwas mehr Aufwand dahinter.

Hier sind die wichtigsten Schritte:

1. Mietvertrag prüfen: Steht der:die Verstorbene allein als Mieter:n im Mietvertrag? Enthält der Mietvertrag eine Befristung bis zum Tod?
2. Angehörige/Erben ermitteln: War ein:e Mieter:in alleinstehend, muss du Angehörige und Erb:innen ermitteln. Das gilt auch für den Fall, dass die Bewohner:innen der Lebensgemeinschaft nicht in den Mietvertrag eintreten wollen.
3. Schriftliche Kommunikation einleiten: Wende dich schriftlich an die Angehörigen bzw. Erb:innen. Teile ihnen mit, dass ihr:e Verwandte:r gestorben ist und dass sie in den Mietvertrag eingetreten sind. Informiere sie auch darüber, dass sie innerhalb der 1-Monats-Frist per Sonderkündigung kündigen können.
4. Handlungsfähigkeit wieder herstellen: Kläre, wer die Mietzahlungen leistet und idealerweise Zugang zum Konto des:der Verstorbenen hat. Auch der Zugang zur Wohnung sollte sichergestellt und die Entsorgung des Hausrats geklärt werden. Zugriffe auf die Wohnung sollten aber immer rechtlich abgesichert sein – etwa durch Erben oder Nachlasspfleger:innen.

Tipp: Todesfall eines:einer Mieters:in – was ist zu regeln? Mach es dir einfach, handle vorausschauend und bereite dich insbesondere bei einer älteren Mieterschaft frühzeitig darauf vor.

Emotional überwältigend und belastend kann der Tod eines:einer Mieters:in sein. Umso wichtiger ist es, sich an die klaren Vorgaben der Rechtsprechung zu halten, um Missverständnisse und Verwirrung zu vermeiden.

Folgendes ist in den §§ 563, 580 BGB geregelt:

• Wer kann kündigen?
• Welche Fristen gelten?
• Wer haftet für Mietschulden?
• Was passiert mit der Wohnung?
  

Sowohl die direkte Kommunikation mit den Betroffenen, als auch eine rechtliche Beratung kann dafür sorgen, dass du als Vermieter:in in dieser Situation die Kontrolle behältst.