Ver­mie­tung an An­ge­hö­ri­ge: So sparst du Steu­ern

Berücksichtige, dass du bei einer verbilligten Vermietung das verwandtschaftliche Mietverhältnis an das Finanzamt melden solltest. Mündliche Mietverträge und Barzahlung des Mietzinses sind hier nicht gern gesehen, weshalb es wichtig ist, alles ordnungsgemäß zu regeln.

Selbst bei den eigenen Kindern als Mieter:innen müssen nachvollziehbare Kontobewegungen erkennbar sein. Die Miete darf aus der Unterhaltszahlung der Eltern stammen – jedoch dürfen die Eltern das Geld nicht zurücküberweisen.

Ein Vorteil bei Verwandten als Mieter:innen besteht darin, dass du trotz geringerer Einnahmen steuerliche Vorteile erhältst. Denn wenn die Aufwendungen für die Mietimmobilie die Mieteinnahmen überschreiten, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Wer also günstig an Familienangehörige vermietet, kann die zu versteuernden Mieteinnahmen weiter verringern.

Ein Mietvertrag mit Angehörigen sollte genauso professionell aufgesetzt werden wie bei fremden Mieter:innen.

Dazu gehören:

• Höhe der Miete (mind. 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete)
• Nebenkosten
• Zahlungsweise (am besten per Dauerauftrag) und Zahlungsziel
• Laufzeit des Mietverhältnisses

Wichtig: Ohne schriftlichen Vertrag kann das Finanzamt die steuerliche Absetzbarkeit infrage stellen!

Du musst nachweisen können, dass die Mietzahlungen geleistet wurden, weshalb ein Dauerauftrag oder eine pünktliche Banküberweisung ebenfalls im Mietvertrag vereinbart werden sollte. Die Zahlung der tatsächlichen Miete kann somit auch vom Finanzamt überprüft werden.

Gut zu wissen: Auch nahe Verwandte solltest du schriftlich abmahnen, wenn diese über einen längeren Zeitraum keine Miete für die Wohnung zahlen. Du kannst aber Ratenzahlungen vereinbaren.

Ein Mietvertrag komplett ohne Miete ist zwar möglich, kommt aber nur selten vor. Zudem kannst du in diesem Fall keine steuerlichen Vergünstigungen gültig machen. Solltest du dich dennoch dafür entscheiden, gehört diese Regelung genauso wie alle Absprachen zum Mietverhältnis in den Mietvertrag.

Im Mietvertrag solltest du auch angeben, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis mit der üblichen Kündigungsfrist handelt. Anderenfalls musst du gegenüber dem Finanzamt einen Totalüberschuss über den befristeten Zeitraum vorlegen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der entscheidende Faktor für die steuerliche Anerkennung.

Du kannst sie

• aus dem Mietspiegel der Stadtverwaltung,
• von Immobilienmakler:innen oder
• durch Vergleichsangebote ermitteln.
  

Stelle sicher, dass du die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um die Hälfte unterschreitest. Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Verlangst du für deine Wohnung weniger als 50 % der sonst üblichen Warmmiete, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich. Wird für überlassene Möbel wie eine Einbauküche, eine anderweitig möblierte Wohnung oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 50 Prozent.

Achtung: Falls du möblierte Wohnungen vermietest, kann das Finanzamt einen Möblierungszuschlag ansetzen, der die Mindestmiete erhöht!

Solange die Miete mindestens 50 % der Vergleichsmiete beträgt, kannst du die vollen Werbungskosten steuerlich absetzen. Dabei handelt es sich vor allem um Kosten, die du nicht auf deine Mieter:innen umlegen kannst.

Dazu zählen beispielsweise:

✅ Abschreibungen (AfA – Absetzung für Abnutzung) auf den Gebäudeanteil
✅ Kreditzinsen
✅ Renovierungs- und Instandhaltungskosten
✅ Reparaturkosten
✅ Kosten für Steuerberatung
✅ Maklerprovision
✅ Fahrtkosten
✅ Hausnebenkosten (nicht umlagefähig)
✅ Kosten für juristischen Beistand
✅ Mitgliedsbeiträge (z. B. Haus- und Grundbesitzerverein)
✅ Werbekosten für Anzeigen
✅ Kontoführungsgebühren
✅ Bürokosten

Falls die Miete unter 50 % liegt, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt.

Finanzamt-Tipp: Um steuerliche Probleme zu vermeiden, solltest du die Miete regelmäßig anpassen! – Mehr zum Thema Mieteinnahmen versteuern und Steuern sparen.

Wer nahe Verwandtschaft zu vergünstigten Konditionen bei sich wohnen lassen möchte, kann dies über die 50-Prozent-Regelung tun. Damit ist sichergestellt, dass das Finanzamt mitspielt und Kosten der Vermietung vollumfänglich abgesetzt werden können. Für Vermieter:innen besteht der Vorteil im Steuersparen, denn reduzierte Einnahmen bei normalen Unterhaltungskosten der Immobilie reduzieren die Steuerlast deutlich.